Tapu Sicilinin Tutulmasındaki Hatalı İşlem Nedeniyle Mülkiyet Hakkının Kaybedilmesi Sonucu Zararın Tazmini

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası (Anayasa)’nın, “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35. maddesi:
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” şeklindedir.
4721 sayılı TMK’nın “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683. maddesi:
“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin (AİHS) eki Birinci Protokolün “Mülkiyetin korunması” başlıklı 1. maddesi:
“Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.
Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez.” şeklindedir.
Mülkiyet hakkı gerek Anayasa ve kanunlarla iç hukuk yönünden, gerekse AİHS ve ek protokolleri ile uluslararası hukuk yönünden kabul edilmiş temel haklardandır. Kişiye bir eşya üzerinde en geniş yetkileri sağlayan aynî hak, mülkiyet hakkıdır. Aynî haklar, eşya üzerinde doğrudan hakimiyet sağlayan ve bu nedenle herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklardır. Bu nedenle bir eşyanın maliki, hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde o eşya üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip kılınmıştır TMK m. 683/1).
Bunların yanında mülkiyet hakkı, kamu yararının bulunduğu hâllerde sınırlandırılabilir ya da tamamen kaldırılabilir. Ancak bu sınırlandırma ya da kaldırma gerçekleştirilirken Anayasa’nın 90. maddesinin 5. fıkrası ile iç hukukun üstünde sayılan AİHS hükümleri gereğince Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) tarafından oluşturulan 30.05.2006 tarihli ve 1262/02 sayılı kararda ifade edildiği üzere “…bir kişiyi mülkünden yoksun bırakan bir önlemin…” “…kamu yararına meşru bir amaç gütmesi gerektiği…” bu önlem alınırken “başvurulan yollar ve gerçekleştirilmesi amaçlanan hedef arasında makul bir denge olması gerektiği…” kişinin “…kişisel ve haddinden fazla yük taşımak zorunda kalması hâlinde gerekli dengenin kurulamayacağı…” açıktır. Bir başka ifadeyle kamu yararı ile mülkiyet hakkından kısmen veya tamamen yoksun bırakılan kişinin menfaati arasında makul, kabul edilebilir, hak ve adalet dengesini sağlayacak bir oranın kurulması asıldır.
Kural olarak taşınmazlar üzerindeki ayni haklar tescille kazanılır (TMK m. 705/1). Tescil ise tapu kütüğünde ayni hakka ilişkin kaydı ifade eden teknik bir terimdir. Tapu sicilinin taşınmazlar üzerindeki ayni hakları gösterebilmesi için öncelikle taşınmazın tapu siciline kaydı gerekmektedir. Çünkü TMK’nın 1000/1. maddesinde, her taşınmaza kütükte bir sayfa açılacağı belirtilerek, tapu sicilinin oluşturulmasında “ayni sistem” adı verilen sistem kabul edilmiştir. Bu sistemin kadastrosu yapılmamış yerlerde uygulama imkânı bulunmadığından ülke topraklarının kadastrosunun yapılması, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların çap kaydının oluşturularak tapulanması çok önemlidir.
Ancak bir ayni hakkın tescille kazanılabilmesi, hakkın doğumu için gereken tüm kurucu unsurların geçerli olması şartına bağlıdır. Kurucu unsurlardaki eksiklik veya geçersizliğe rağmen yapılan tescil hükümlerini doğurmaz; yapılan tescile rağmen bir ayni hakkın kazanılması söz konusu olmaz.
Bununla birlikte hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.
TMK’nın “II. İyiniyet” kenar başlıklı 3. maddesi;
“Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.” şeklindedir.
Şu duruma göre TMK’nın 3. maddesinde sözü edilen “iyi niyet”in; durumun gerektirdiği tüm özeni gösterdiği hâlde, bir hakkın kazanılmasına veya başka bir hukuki sonucun gerçekleşmesine ilişkin bir engelin varlığının farkında olmamak şeklinde tanımlanması mümkündür (Oğuzman, M.K. /Barlas,N.: Medeni Hukuk, Giriş, Kaynaklar, Temel Kavramlar, İstanbul, 2016, s. 251). Nitekim, 08.10.1991 tarihli ve 1990/4 E., 1993/3 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da “iyi niyet, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesi (…)” olarak tanımlanmıştır.
Devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan öteki unsur da topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Devletin, iyi niyetli vatandaşın mülkiyet hakkını korunması önemli bir güvencedir.
Bu kapsamda kanun koyucu tarafından, 4721 sayılı TMK’nın 3. maddesinin genel hükmü yanında, menkul mallarda 988 ve 989; tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. 4721 sayılı TMK’nın “İyiniyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesi;
“Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklinde düzenlenmiştir.
Anılan bu maddeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse; diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hâllerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Öte yandan aynı Kanun’un “İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise;
“Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” hükmünü içermektedir. Bu madde ile de iyi niyetli olmayan kimsenin iktisabının korunmayacağına vurgu yapılmıştır. TMK’nın 1023. maddesi iyi niyetle mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korurken; aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile iyi niyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımını hükümsüz saymıştır.
TMK’nın 1023. maddesinin uygulanabilmesi için bazı şartların varlığı gereklidir. İlk olarak; tapu sicilindeki kayda iyiniyetle güvenin korunması ancak üçüncü kişiler için mümkündür. TMK’nın 1024. maddesinden açıkça anlaşılacağı üzere, yolsuz tescile taraf olan kişiler, bu prensipten istifade edemezler. Bu bağlamda, yolsuz tescile taraf olanlar ve/veya onların mirasçıları üçüncü kişi sayılmazlar. O hâlde, adına haksız tescil edilmiş olan kişi bizzat MK’nın 1023. maddelerinden faydalanmaz. Zira tescil, hukuki noksanı düzeltmez; fakat bu hukuki noksanı bilmeyen üçüncü kişi lehine, tasarruf salahiyeti temin eder (Kılıç, H.: Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, 4. Baskı, 4. Cilt, Ankara 2007, s. 4420).
Diğer bir şart, üçüncü kişinin sicildeki yolsuz tescile dayanmış olması gerektiğidir. Ayni haklar tescille doğmakta beraber, tescilin bir hüküm ve sonuç meydana getirmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Çünkü, hukuk sistemimizde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik” diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu husus TMK’nın 1024. maddesinin 2. fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan da anlaşılacağı üzere gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir.
Belirtilmelidir ki yolsuz tescil bir üst kavramdır. Tescile dayanak teşkil eden işlemin geçersiz olması, tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetine veya tasarruf yetkisine sahip bulunmamasından doğabileceği gibi mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmenin kanunda belirtilen şekle uygun yapılmamasından ya da tapu ve kadastro memurlarının kasıtlı davranışları veya hataya düşmeleri gibi çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir. Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki ayni hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda sicil gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşır ve tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar. Bunun istisnası, iyi niyet sahibi üçüncü kişiler yönünden, TMK’nın 1023 maddesi ile konulmuş kurala bağlanan durumdur.
TMK’nın 1023. maddesinin uygulama alanı bulabilmesi için açıklanması gereken bir diğer şart üçüncü kişinin iyi niyetli olmasıdır. TMK’nın 1023. maddesinde sözü edilen iyi niyet, aynı Kanun’un 3. maddesinde deyimini bulan sübjektif iyi niyettir. Üçüncü kişi yolsuz kayda dayanarak ayni hak iktisap ederken, tescilin yolsuzluğunu bilmemeli ve bilebilecek durumda olmamalıdır (Kılıç: s. 4416).
Bahse konu olan subjektif iyiniyet ile, kütükteki bir işlemin geçerli olduğuna inanılmış olması yeterlidir. Tescilin geçerlilik şartlarının mevcut olup olmadığını araştırmak zorunda değildir. Aynı surette, o tescilin dayandığı iktisap sebebinin, mevcut veya muteber olduğunu da araştırmak durumunda değildir. Sadece, tapu kütüğüne itimat etmiş olması, iyiniyetli sayılması için yeterlidir. Bu sebeple, diğer yardımcı defterlere bakma yükümlülüğü yoktur. Yevmiye defteri veya müsbit evrak (ispatlayıcı belge) dosyası veya plânlar, tescil ile tezat (aykırılık) hâlinde bulunsa bile, o tescildeki muhteva ile aynî hakkı iktisap etmiş olan, tapu kütüğünü tamamlayan belgelere bakma mecburiyeti bulunmadığından, tapu kütüğünde son kaydın dayanaklarını incelememiş olmak, gayrimenkul edinenin gerekli özeni göstermiş olmadığı anlamına gelmez. Bunun tek istisnası, aynî hakkın muhtevası, kapsamı hakkında, tescilin, müsbit evrak (ispatlayıcı belge) dosyasına veya plânlarına atıf yapılması hâlidir. Bu taktirde, iyi niyet iddiasında bulunabilmesi için, o sicilleri de incelemiş olması gerekir (Kılıç: s. 4418-4419).
Tapulu taşınmazların el değiştirilmesi sırasında TMK’nın 1023. ve 1024. maddelerin önemine yukarıda vurgu yapıldıktan sonra üzerinde durulması gereken bir başka husus ise Devletin, tuttuğu tapu kayıtlarının eksik ya da hatalı olması nedeniyle sorumluluğu ve bu sorumluluğun hukuktaki niteliğidir.
Tapu sicilinin tutulmasından devletin sorumluluğu 4721 sayılı TMK’nın “III. Tapu idareleri 2. Sorumluluk” başlığı altında 1007. maddede düzenlenmiştir. 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesi “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.
Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.
Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. ” hükmünü taşımaktadır.
Taşınmazlar üzerindeki ayni hakkın herkese karşı ileri sürülebilmesi, taşınmaz üzerinde hak iktisap edecek kişilerin hakkın sahibi ve taşınmazın hukuki durumu hakkında bilgi sahibi olması ihtiyacı, taşınmaz üzerindeki ayni haklar bakımından devletin sorumluluğunda tutulan tapu siciliyle sağlanmıştır. Nitekim Tapu Sicil Tüzüğü’nün 4. maddesinde tapu sicilinin, taşınmaz mal ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre tutulan sicil olduğu belirtilmiştir.
Tapu sicili kayıtlarının gerçek hak ve hukuki duruma uygun tutulması gerekir. İşte devletin denetimi ve gözetimi adına tutulan tapu sicilindeki kayıtlarının doğruluğuna güvenen kişilerin bu yüzden uğradığı zararların tazmini, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devletin sorumluluğuyla sağlanır.
Devlet tarafından verilen, doğru esasa ve geçerli kayda dayalı mülkiyet hakkına değer verileceği kuşkusuzdur. Aksi düşünce tarzının, devletin verdiği tapunun geçersizliğini ileri sürerek hiçbir karşılık ödemeksizin iptalinin istenmesi, zamanında geçerli bir şekilde ve kayda dayalı olarak oluşturulan mülkiyet hakkı ile bağdaşmayacağı gibi kamu vicdanını yaralaması yanında hukuk devleti ilkesini de zedeleyen bir tutum oluşturacaktır.
Sorumluluk hukukunun tarihsel gelişim süreci içerisinde, kusur sorumluluğundan kusursuz sorumluluğa uzayan bir yol izlenir. Kusur sorumluluğunda bir zararı başkasına tazmin ettirmek, ancak zarar onun kusurlu bir fiilinden doğmuş ise mümkündür (Tandoğan, H.: Türk Mes’uliyet Hukuku, Ankara 1967, s:89). Kusur sorumluluğunda, “kusur” sorumluluğun öğesidir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 22. Baskı, Ankara 2017, s. 594).
Diğer bir anlatımla tazminat yükümlülüğünü kusura dayandırmak, önceleri adalete uygun ve yeterli görülmekte iken, zarar olasılıklarını çoğaltan büyük sanayinin gelişmesi, üretim ve taşıt araçlarının makineleşmesi, yeni enerji kaynaklarının bulunması halkın büyük şehirlerde yoğunlaşması ile modern hayatta zarar olasılıklarının çoğalması, böylece teknik ilerleme ve ona bağlı tehlikelerin artması ile birlikte zarar görenlere etkili bir koruma sağlamaya elverişsiz ve dolayısıyla adaleti sağlama bakımından da yetersiz kalmaya başlamıştır.
Böylece sanayileşme ile birlikte doğan tehlikeler hukuk alanında da etkisini doğurmuş ve bir kimsenin kusurlu olmasa dahi kendisinin verdiği zarar nedeniyle tazmin sorumluluğunu, kısacası kusursuz sorumluluğu getirmiştir (Tandoğan, H.: Kusura Dayanmayan Sözleşme Dışı Sorumluluk Hukuku, Ankara 1981, s. 1-4).
Kusursuz sorumluluk, tapu siciline bağlı çıkarların ve ayni hakların yanlış tescil sonucu değişmesi ya da yitirilmesi ile bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen ve taahhüt eden Devlet, gerçeğe aykırı ve dayanaksız kayıtlardan doğan zararları da ödemekle yükümlüdür.
Öğretide kusursuz sorumluluk hâlleri “olağan sebep sorumluluğu-tehlike sorumluluğu” gibi ikili ayırıma tabi tutulduğu gibi (Eren, s. 641 ve 693; Tandoğan, s. 22); “hakkaniyet sorumluluğu-nezaret ve ihtimam gösterme yükümünden doğan sorumluluk-tehlike sorumluğu” şeklinde üçlü ayırım yapanlar da vardır (Tekinay/Akman/Burcuoğlu/ Altop:Tekinay Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, B.7, İstanbul 1993, s. 498).
Öte yandan, “objektif sorumluluk” üst başlığı altında kusursuz sorumluluk hâlleri olarak da düzenlemeler bulunmaktadır. Tehlike sorumluluğu, “terminolojide” “ağırlaştırılmış sebep sorumluluğu”; “ağırlaştırılmış objektif sorumluluk” olarak yer alır (Koçhisarlıoğlu, C.: Objektif Sorumluluğun Genel Teorisi, Dicle Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 1984, s. 183). Diğer sorumluluk türlerinden farklı olarak kurtuluş beyyinesi (kanıtı) yasalarda bulunmamaktadır. Ancak, uygun illiyet bağını kesen sebepler sorumluyu sorumluluktan kurtarır.
Devletin tapu sicilini çok düzgün tutması ve taşınmazların durumunu tespit ve tescil bakımından gerekli düzenlemelerin yapılarak açık hâle getirilmesi konusuna büyük önem verilmiş, bu sicillerin devlet memurlarınca tutulmasından ileri gelecek bütün zararlardan dolayı vatandaşlara karşı fer’i değil, aynen İsviçre’de olduğu gibi asli bir sorumluluk yüklenmiştir (Velidedeoğlu, H.V./ Esmer, G.: Gayrimenkul Tasarrufları, İstanbul 1969, s. 512 vd; Akipek, J.: Eşya Hukuku, Ankara 1972, s. 303).
Devletin sorumluluğundan söz edebilmek için, tapu sicilinin tutulmasında sicil görevlisinin hukuka aykırı bir işleminin ve bununla zararlı sonuç arasında nedensellik bağının varlığı gerekmekle birlikte, eylemin kusura dayanıp dayanmamasının bir önemi yoktur. Eş söyleyişle, Devletin sorumluluğu, kusursuz bir sorumluluktur. Diğer bir anlatımla Devletin “tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğuna” ilişkin olarak, kusursuz sorumluluk/ağırlaştırılmış sebep/ağırlaştırılmış objektif sorumluluk/ tehlike sorumluluğa ilişkin kurallar uygulanır.
Aynı hususlar Hukuk Genel Kurulu (HGK)nun 09.05.2007 tarihli ve 2007/4-212 E., 2007/261 K. sayılı, 06.06.2018 tarihli ve 2017/5-22 E., 2018/1168 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
Taşınmazda Devletin tapu sicilini tutması, hak ve işlem güvenliğinin sağlanabilmesinin bir güvencesi niteliğindedir. Ancak sistemin tam olarak yerine getirilmesi, tapu siciline duyulan güvenin sürekliliğine bağlıdır. İşte TMK’nın 1007. maddesinde kanun koyucu sicilin doğru tutulduğuna güvenenlerin, sicilin yolsuz tutulmasından dolayı uğradıkları zararların Devlet tarafından ödeneceği ilkesini düzenleyerek güveni sağlamayı amaç edinmiştir.
Burada, kusursuz sorumluluğun dayanağı, tapu siciline bağlı büyük çıkarların ve yanlış tesciller sonucunda sicile güven ilkesi yüzünden ayni hakların yerinin doldurulmaz biçimde değişmesi ve bu hakların sahiplerinin onlardan yoksun kalmaları tehlikesinin varlığı ile açıklanabilir.
Görüldüğü üzere, tapu sicilinin tutulmasını üzerine alan Devlet, tapu siciline tanınan güvenden ötürü, hak durumuna aykırı kayıtlardan doğan tehlikeyi de üstlenmektedir. Tapu sicil müdür ya da memurunun kusuru olsun olmasın, tapu sicilinin tutulmasında kişilerin mameleki çıkarlarını koruyan hukuk kurallarına aykırı davranılmış olması yeterlidir. Kusurun varlığı ya da yokluğu Devletin sorumluluğu için önem taşımamakta, sadece Devletin memuruna rücu hâlinde iç ilişkide etkisi söz konusu olmaktadır.
İdare illiyet bağının kesildiğini ispat etmediği sürece sorumluluktan kurtulamaz. İlliyet bağının kesilebilmesi için zarar görenin ağır kusurunun bulunması veya üçüncü bir kişinin illiyet bağını kesebilecek nitelikte ağır kusurunun olması veya hakkında zarar doğuran sonucun meydana gelmesinde öngörülemeyen hâlin bulunması gerekir. Yine tapu görevlisine rücu edilebilmesi, tapu görevlisinin kusurunun varlığı hâlinde mümkündür.
Tapu sicilinin tutulmasında kişi çıkarlarının korunması bakımından uyulması gereken kurallar tapu mevzuatı ile sınırlı olmayıp, bu mevzuat dışındaki hukuk kurallarına ve hukukun genel ilkelerine de uyulması gerekmektedir. Tapu müdür ya da memurlarının ihlal ettikleri hukuk kuralları ister genel olsun ister salt sicilin tutulmasıyla ilgili olsun her iki hâlde de ortaya çıkan sonuç tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmuş olmasıdır (Sirmen, L.: Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlardan Devletin Sorumluluğu, Ankara 1976, s. 63 vd). Bu nedenle sicilin hukuka uygun tutulması kavramı tapu mevzuatına uygunlukla sınırlı bir kavram olmayıp, hukukun genel ilkelerine uygunluk da gerekmektedir. Bunun dışına çıkan her hukuka aykırı davranıştan Devletin sorumluluğu asıldır.

Kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerekir. Bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının defi değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece resen nazara alınacağı gerek Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 08.10.1991 tarihli ve 1990/4 E. 1991/13 K. sayılı kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiş, benimsenen bu ilke HGK’nın 23.05.2001 tarihli ve 2001/1-422 E., 2001/434 K. sayılı kararında da kapsamlı olarak açıklanmıştır.
Bir kişinin kendisinden beklenen özeni gösterip göstermediği, normal bir insanın hayatın olağan akışı içerisindeki davranış biçimi nazara alınarak değerlendirilir ve saptanır. Hâkim de bir kişinin iyi niyetli olup olmadığını tespit ederken, bu kişinin, tescilin yolsuz olduğunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığı genel hayat tecrübelerine ve hayatın doğal akışına göre bilip bilmediğini veya normal görüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf etseydi yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olup olmadığını araştırır. Aslında bu kişilerin iyi niyetli olup olmadığına ilişkin kesin bir ölçü koymak mümkün değilse de uygulamada bazı durumlarda üçüncü kişilerin tapu kütüğündeki yolsuzluğu bilmesi gerektiğinden yola çıkarak kötü niyetin kendiliğinden sabit olduğu ve TMK’nın 1023. maddesine dayanmak isteyenlerin iyi niyetli olduklarını ispat etmesi gerektiği kabul edilmiştir (Yakuppur, S.: Tapu Kütüğüne Güven İlkesi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü 2013, s. 140). Buna göre, taşınmazın süratle ve düşük bedelle bir üçüncü kişiye satılması hâlinde taşınmazı devralanların iyi niyetli sayılamayacakları, yine alıcı ile satıcı arasında akrabalık, iş arkadaşlığı veya komşuluk gibi bir ilişki görülüyorsa da TMK’nın 1023. maddesinin uygulanamayacağı çünkü iktisap edenlerin şüpheli sayılabilecek bir durumu incelemeyerek ihmalkâr davranarak, kötü niyetli sayılacağı kabul edilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2020/136 E. , 2020/895 K. 17.11.2020 T.