Tapu kaydının mahkeme kararı ile iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zarardan Devlet sorumludur.

Tapu kaydının mahkeme kararı ile iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zarardan Devlet sorumludur.

Bu zararın tazminat olarak belirlenmesi için taşınmazın gerçek değeri belirlenmeli ve bu değere göre tazminat kararı verilmelidir.

Taşınmazın gerçek değeri için mahkemece,
a-) Taraflara dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden, aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınmalı,
b-) Re’sen emsal getirtme yoluna gidilmeli,
c-) Toplanan emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak bilirkişi raporu alınmalı,
d-) Emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tabloları tapu müdürlüğünden getirtilmeli,
e-) Emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenmeli,
f-) Taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporu denetlenmeli,
g-) Taşınmazın ve emsal alınan taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları belirlenmeli,
h-) Taşınmazın ve emsal alınan taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri ise düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediği belirlenmeli,
ı-) Taşınmazın ve emsal alınan taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri ise düzenleme ortaklık payı düşülmüş ise ne oranda düşüldüğü belirlenmeli,
i-) Emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılmalı,
j-) Taşınmazın imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılmalıdır.

İçtihat Metni

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/10345 E. , 2020/3033 K. 17/09/2020 Tarihli Kararı

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin maliki olduğu … ili, … ilçesi, … köyü, …. ada … ve …. ada 5 parsel sayılı taşınmazlarla ilgili olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında verilen kararların sırasıyla 2011 ve 2010 yıllarında kesinleşmesi sonrasında taşınmazların tapu kayıtlarının iptal edilmesi nedeniyle müvekkillerinin uğradıkları zarardan TMK’nın 1007. maddesi uyarınca Hazinenin sorumlu olduğunu beyan ederek; şimdilik 1.000,00-TL maddi tazminatın tapunun iptaline ilişkin kararların kesinleştikleri tarihlerden itibaren işleyecek yasal faizleriyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili 05/10/2015 havale tarihli harçlandırılmamış ıslah dilekçesiyle tazminat isteğini toplamda 163.531,25 TL olarak ıslah etmiştir.
Mahkemece; bozma öncesindeki 04/11/2015 gün ve 2014/304 E. – 2015/370 K. sayılı gerekçeli kararda; davacının davasının kabulüne, 163.531,25 TL alacağın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, alacağın 147.415,00 TL’sine 24.05.2010 tarihinden itibaren; 16.116,25 TL’sine 24.08.2011 tarihinden yasal faiz yürütülmesine karar verilmiş, hükmün davalı Hazine vekilince temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 01.12.2016 gün ve 2015/16815 E. – 2016/11576 K. sayılı kararı ile; “…Yargılama aşamasında taraflardan her biri, yapmış olduğu usûl işlemlerini kısmen veya tamamen ıslah edebilir. Kural olarak ıslah işlemi harca tâbi bir işlem olup; ıslah edilen husus, değer artırımı ise nispi tarifeye göre, değilse maktu harç yatırılmalıdır. Davacı taraf, 492 sayılı Kanun kapsamında kendisi harçtan muaf olmadığı gibi, işlemi de yargı harçlarından müstesna değildir. Davacının yargı harçlarını ödeme yükümü altında olduğu anlaşıldığına göre, ıslah edilen dava değeri üzerinden nisbi tarifeye göre ıslah harcı ödenmedikçe eldeki davaya devam etme olanağı bulunmamaktadır. Davalı taraf harçtan muaf olsa dahi ıslah harcının alınması gerekir. Islah edilen miktar yönünden bakiye nispi karar ve ilâm harcı ödenmeksizin sonraki işlemlerin yapılmasına olanak bulunmamaktadır.
Mahkemece, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ortaya konulan ilkeler gözardı edilerek, ıslah harcı alınmadan yargılamaya devamla işin esası hakkında hüküm kurulmuştur. Bu durumda mahkemece; yürürlükteki Harçlar Tarifesi uyarınca ıslah edilen dava değeri üzerinden ıslah harcını ödemesi konusunda davacıya usulünce süre verilip harç tamamlanırsa ıslah edilen miktar üzerinden aksi halde dava dilekçesinde gösterilen miktar üzerinden hüküm kurulması gerekirken, harcı yatırılmayan ıslah dilekçesine değer verilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesiyle hüküm bozulmuş, bozmaya uyan mahkemece eksik harcın ikmal ettirilmesi ve yapılan yargılama neticesinde; davacının davasının kabulüne, 163.531,25 TL. alacağın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, alacağın 147.415,00 TL’sine 24.05.2010 tarihinden itibaren; 16.116,25 TL’sine 24.08.2011 tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesine” karar verilmiş, hüküm davalı Hazine vekilince temyiz edilmiştir.
Dava; tapu kaydının mahkeme kararı ile iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesi uyarınca tazmini isteğine ilişkindir.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun “Sorumluluk” kenar başlığını taşıyan 1007. maddesi; “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.” hükmünü içermektedir.
Burada Devlete yüklenen sorumluluk kusursuz sorumluluktur. Maddede yer alan kusursuz sorumluluk, tapu siciline bağlı çıkarların ve ayni hakların yanlış tescili sonucu değişmesi ya da yitirilmesi ile bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır, zira sicillerin doğru tutulmasını üstlenen ve taahhüt eden Devlet, gerçeğe aykırı ve dayanaksız kayıtlardan doğan zararları da ödemekle yükümlüdür. Dayanaksız ya da hukuksal duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamdadır. Bundan başka; tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak, birbirini takip eden sıralı işlemler olup, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, kadastro kayıtlarından kaynaklanan hatalardan da TMK’nın 1007. maddesi anlamında Devlet sorumludur. Zira, kesinleşen kadastro işlemi sonrasında, bu işlem esas alınarak tapu sicili oluşturulmaktadır. Bu itibarla, tapu sicili kavramı geniş anlamda kadastro işlemlerini de kapsamaktadır.
Bundan başka, tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak, birbirini takip eden sıralı işlemler olup, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, kadastro kayıtlarından kaynaklanan hatalardan da TMK’nın 1007. maddesi anlamında Devlet sorumludur. Zira, kesinleşen kadastro işlemi sonrasında, bu işlem esas alınarak tapu sicili oluşturulmaktadır. Bu itibarla, tapu sicili kavramı geniş anlamda kadastro işlemlerini de kapsamaktadır.
Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında her ne kadar mahkemece davanın kabulüne karar verilmişse de, yapılan inceleme hüküm kurmak için yetersiz, dayanak bilirkişi raporu ise hüküm kurmaya elverişli, denetime açık tespitler içermemektedir.
Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. – 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. – 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. – 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir.
Bu durumda mahkemece; taşınmazın niteliği; arazi ise gelir metodu yöntemi ile, arsa ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir. Şöyle ki; taşınmazın niteliği arsa ise değerlendirme gününden (somut uyuşmazlıkta Samsun 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/57 E. – 2009/258 K. sayılı iptal kararının kesinleştiği 24.08.2011 tarihinden ve Samsun 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/32 E. – 2009/388 K. sayılı iptal kararının kesinleştiği 24.05.2010 tarihinden) önceki özel amacı (icra satışı, kamulaştırma…) olmayan, yakın tarihli emsal serbest satışlara göre hesaplama yapılması suretiyle taşınmazın gerçek değeri belirlenmeli ve bu değere göre karar verilmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskûn yerler arasında yer alması gerekir.
Bu açıklamalar kapsamında eldeki uyuşmazlıkta; tapusu iptal edilen taşınmazın niteliğinin, mahkemece arsa olarak belirlenmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak; mahkemece, usulüne uygun emsal araştırması yapılmaksızın bilirkişilerce re’sen emsal alınan taşınmazların değerlendirilmesi sonucunda, değerlendirme tarihlerinin (2010 ve 2011), 8 ve 9 yıl öncesindeki 12.02.2002 ve 24.12.2002 tarihlerinde satışları yapılmış taşınmazların emsal alınmaları suretiyle hazırlanan rapora itibar edilerek hüküm kurulması yerinde olmamıştır. Emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti; bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesini gerektiğinden, taraflara dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden, aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re’sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait “Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu” tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerlerinin ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporunun da denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gereklidir.