Millet Bahçesi İlan Edilen Alanlarda Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma 

Millet Bahçesi İlan Edilen Alanlarda Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma 

 

Ülke genelinde muhtelif illerde bulunan ve yerleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen alanlara kentlerin rekreasyon ihtiyacının karşılanması ve sosyal yaşamına destek olması amacıyla Millet Bahçelerinin yapılması planlanmaktadır. 

 

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeli̇ği̇’nin Mekânsal kullanım tanımları ve esasları başlıklı 5. maddesinin 1. fıkrasının i bendine göre “Sosyal altyapı alanları, birey ve toplumun kültürel, sosyal ve rekreatif ihtiyaçlarının karşılanması ve sağlıklı bir çevre ile yaşam kalitelerinin artırılmasına yönelik kamu veya özel sektör tarafından yapılan eğitim, sağlık, dini, kültürel ve idari tesisler, açık ve kapalı spor tesisleri ile park, çocuk bahçesi, oyun alanı, meydan, rekreasyon alanı gibi açık ve yeşil alanlara verilen genel isimdir. 

 

Planlı Alanlar İmar Yönetmeli̇ği̇’nin 4. maddesinde Millet bahçeleri, “Halkı doğa ile buluşturan, rekreaktif gereksinimleri karşılayan, afet anında kentin toplanma alanları olarak da kullanılabilecek, yer seçimi, alan büyüklüğü, fonksiyonları ve tasarımı gibi hususların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanarak yürürlüğe konulacak Millet Bahçeleri Rehberinde belirlendiği büyük yeşil alanları” olarak tanımlanmıştır. 

 

Meri Uygulama İmar Planlarında “Millet Bahçesi” olarak belirlenen alanlar MB olarak ifade edilecek ve buna göre planlamalar yapılacaktır. 

 

Belediyelerin hazırlamış olduğu bazı imar planlarında Millet Bahçesi, “yapısal ve bi̇tki̇sel unsurların bulunduğu ve bölgeni̇n coğrafyasına özgü değerleri̇ kapsayan ve gelecekte şehi̇rleri̇n kültürel peyzaj ki̇mli̇ği̇ i̇le markasını temsi̇l edecek özgünlükte di̇nlenme ve eğlenme alanlarının bulunduğu esteti̇k ve ekoloji̇k değeri̇ yüksek açık yeşi̇l alan” olarak ifade edilmekte, bu alan i̇çeri̇si̇nde mi̇llet kıraathanesi̇ i̇le kütüphane, sergi̇ alanı, el sanatları merkezi̇, sanat atölyeleri̇, çay bahçesi̇, büfe, kafeterya i̇le yürüyüş, koşu ve bi̇si̇klet yolları, her yaş ve yetenekte bi̇reyler i̇çi̇n spor alanları (teni̇s, basketbol, voleybol, vb.), açık hava tari̇h parkı, sebze bahçeleri̇ (hobi̇), temati̇k bahçeler, meydanlar, toplanma alanları, seyi̇r kulesi̇, çeşmeler, açık hava si̇nema ve gösteri̇ alanları yer alabileceği, bu yapı ve tesi̇slerin, i̇lgi̇li̇ i̇daresi̇nce onaylanacak avan projeye göre yapılacağı notları yer almaktadır. 

 

Şehir içinde Millet Bahçesi yapılabileceği gibi 3621 Sayılı Kıyı Kanununun Kıyının Korunması’nın Yapı Yasağı, Kıyı ve Denizde Yapılacak Yapılar başlıklı 6. maddesinin 5. fıkrasının g bendine göre de “Kıyıda imar planı kararı ile Millet bahçeleri yapılabilir”. 

 

Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dai̇r Yönetmeli̇k’in Kıyıda ve Denizde Yapı başlıklı 13. maddesinin 1. fıkrasının e bendine göre Kıyıda onaylı uygulama imar planlarına göre ve çevre kirliliğinin önlenmesine ilişkin tüm önlemler alınmak koşulu “Yaya, yürüyüş ve bisiklet yolları, park, çocuk bahçesi, oyun alanları, açık spor alanları, meydan, tematik bahçeler gibi açık alan kullanımları ile toplam emsali alanın %5’ini ve yüksekliği cami hariç 6,50m’yi aşmayan; yeme içme yeri, büfe, çay bahçesi, sergi üniteleri, millet kıraathanesi, cami, mescit, tuvalet, duş, sağlık üniteleri (acil yardım ve benzeri) ve idare binalarını içeren millet bahçesi” yapılabilir. 

 

Millet Bahçeleri Rehberinde millet bahçesinin alan büyüklüğünde, nüfus yoğunluğu ve kentin büyüklüğü göz önünde bulundurularak planlanması ve projelendirilmesinin önemli olduğu, kentsel mekâna imgesel değer katması amacıyla düzenlenecek Millet Bahçeleri için, bu özelliği sağlamaya yönelik asgari bir büyüklük koşulu getirilmesi gerektiği, asgari büyüklük koşulu belirlenirken yerleşmenin nüfus büyüklüğü, yer alması öngörülen fonksiyon türü ve alansal büyüklüğü de dikkate alınması gerektiği, elde edilen deneyimler kapsamında en az 15.000 m2 üzerindeki alanların Millet Bahçesi yapımı için planlanması gerektiği ifade edilmiştir. 

 

Yazımıza konu mülkiyet durumu hakkında ise, Millet Bahçesi yapımı için tavsiye edilen 15.000 m2 asgari alan büyüklüğü göz önüne alındığında, böylesi büyük bir alanda yapılacak düzenlemenin uygulamaya geçirilebilmesi adına Millet Bahçesi olarak düzenlenmesi öngörülen alanda kamusal mülkiyetin çoğunlukta olmasının önemli olduğu vurgulanmıştır. 

 

Kamulaştırma Kanununa göre de idarelerin, kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, bedellerini nakden ve peşin olarak veya eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabileceği ve kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılması öngörülmüştür. 

 

Dolayısıyla, kamu hizmetlerinin yürütülmesi amacıyla millet bahçesi olarak belirlenmiş alanlardaki gerçek kişilere ait taşınmaz malların kamulaştırma suretiyle bedellerinin ödenmesi zorunluluğu ortaya çıkmaktadır. 

 

Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek olmadığı için bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

 

Zira, 3194 Sayılı İmar Kanunun  İmar programları, kamulaştırma ve kısıtlılık hali başlıklı 10. maddesine göre “Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur. İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.

 

Kamulaştırma Kanunun Satın Alma Usulü başlıklı 8. maddesine göre Millet Bahçesi olarak belirlenen alanlarda belediyelerin yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulü öncelikle uygulanacaktır. 

 

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak belediye, Kamulaştırma Kanunun 11. maddesindeki kamulaştırma bedeli̇ni̇n tespi̇ti̇ esaslarına göre  ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinde en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.

 

Ayrıca belediye, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.

 

Belediye, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal bedelinin peşin veya taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya belediyeye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla tapu sahibine bildirir.

 

Tapu sahibi veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır. 

 

Tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. 

 

Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.

 

Belediyece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, belediyenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. 

 

Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. 

 

Bu usullere göre satın alınan taşınmaz mal sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. 

 

Bu nedenle Tapu sahibi, Belediyeden gönderilen resmi taahhütlü yazıyı tebliğ alır almaz katılacağı pazarlık görüşmelerine mutlaka kamulaştırma konusunda uzman bir avukatla katılması kendi hak ve menfaatleri için önemlidir. Pazarlık görüşmelerinde teklif edilen anlaşma bedelini kabul ettiği takdirde, artık kamulaştırma konusunda uzman bir avukatının dahi tavsiye edebileceği bir yok kalmaz. 

 

Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde belediye, topladığı bilgi ve belgelerle yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında, belediye adına tesciline karar verilmesini ister.

 

Tüm bu süreç, belediyenin kamulaştırma bedelini ödeme isteğine göre ilerler. Ancak, öyle durumlar vardır ki, belediye kamulaştırma bedeli ödemek yerine kamulaştırmasız el atma yolunu tercih edebilir, kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar almayabilir. 

 

Bu durumda ise millet bahçesi olarak belirlenmiş alandaki tapu sahipleri için kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası gündeme gelecektir. 

 

Zira, Kamulaştırma Kanununda kamulaştırma yapılmaksızın taşınmaz malına el konulan tapu sahibinin, uğradığı zarar ve ziyan ile mülkiyet hakkının kullanılmasından doğan malın özüne bağlı hangi davaları açabileceği konusunda bir düzenleme getirilmemiştir.

 

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası taşınmaz malın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemelerinde açılacaktır. 

 

Taşınmazına kamulaştırmasız el konulan tapu sahibini, ilgili kamu tüzel kişisi aleyhine el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi, tazminat verilmesini de isteyebileceği, 16.05.1956 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile çözüme bağlanmıştır.

 

Kamulaştırmasız el atma, kaynağını ve dayanağını Anayasa ve yasalardan almayan, mülkiyet hakkının özüne dokunan bir işlemdir. 

 

Kamulaştırmada, yöntem olarak Anayasa ve yasalara uygun bir kamulaştırma işlemi yapılması söz konusu iken, kamulaştırmasız el atmada usulüne uygun bir kamulaştırma işleminden söz edilmesi olanaklı değildir.

 

Ancak, kamulaştırmasız el atma ile kamulaştırmanın, konu, amaç ve yetki yönüyle benzer yönleri bulunmaktadır; her iki müessesenin de oluşması için, kamulaştırma yapmaya yetkili devlet kamu tüzel kişileri veya kamu kurumları tarafından kamulaştırma işleminin yapılması veya kamulaştırmasız el atılmış olması gereklidir. 

 

Kamulaştırmasız el atmada da, kamulaştırmada olduğu gibi, taşınmazın edinilmesinde kamu yararının bulunması zorunludur. 

 

Gerek kamulaştırmanın, gerekse kamulaştırmasız el atmanın konusu sadece özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallardır.

 

Kamulaştırmasız el atma müessesesi mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip olmakla birlikte, çağdaş bir yaklaşımla ve sosyal devlet ilkesi gereği olarak uygulamada, taşınmaz malikine, dava yoluyla mülkiyetin bedele çevrilmesi ya da idarenin hakkın özünü zedeleyen el atma eylemine son verilmesi yolu açılmıştır.

 

Kamulaştırmasız el atma halinde belediye, Kamulaştırma Kanununa uygun hareket etmeden, tapu sahibinin malını elinden almış olması sebebiyle kanunsuz bir harekette bulunmuş durumdadır. Bu bakımdan dava, mülkiyete tecavüzün önlenmesi veya haksız fiil neticesinde meydana gelen zararın tazmini davasıdır. 

 

Kamulaştırmasız el atma olgusunun varlığının doğal sonucu, belediyenin hukuka aykırı eylemiyle mülkiyet hakkı engellenen taşınmaz mal sahibi, dava yoluyla kamulaştırmasız el atma hükümleri doğrultusunda mülkiyetin bedele çevrilmesini, belediyeden değer karşılığının verilmesini isteyebilir. 

 

Diğer yandan, millet bahçesi yapılan alanda, tapuda malik görünmeyen ancak üzerindeki yapıda hak sahibi olan mülk sahipleri de, muhdesatın tespiti davası açabilecektir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/12865 E.,  2021/1351 K.

 

Kamulaştırmasız el atma olgusunun varlığının kabulüyle, belediye kamulaştırmasız el atma hükümleri doğrultusunda sorumlu bulunduğundan kamulaştırmasız el atma bedelini ödeme yükümlülüğü doğuracaktır. 

 

Mahkeme, Kamulaştırma Bedelini Kamulaştırma Kanunun 11. maddesindeki Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esaslarına göre yapacaktır. 

 

Mahkemece oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırmasız el atılan taşınmazın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz malın 

a) Cins ve nevini,

b) Yüzölçümünü,

c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz malın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,

g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

 

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz.

 

Mahkemece tespit edilen bu bedel, Kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat bedelidir.