Resmi Şekil Şartına Uyulmadan Yapılan Devre Mülk Sözleşmelerinde Güncel Değer Üzerinden Ödenen Bedelin Geri Alınması
Resmi Şekil Şartına Uyulmadan Yapılan Devre Mülk Sözleşmesinin Geçerliliği Ve Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Güncel Değer Üzerinden Ödenen Bedelin Geri Alınması
Olayın Özeti
2011 yılında, davacılar ile davalı şirket arasında, davalının inşa edeceği ".... Thermal Palace" adlı projeden devre mülk satın alınmasına ilişkin adi yazılı sözleşmeler imzalanmıştır. Söz konusu sözleşmelere göre, devre mülklerin 2013 yılında teslim edilmesi taahhüt edilmiştir. Ancak aradan geçen zamana ve davacıların tüm taleplerine rağmen mülkler teslim edilmemiş; ayrıca, sözleşmede belirtilen devre tatil hakkı da tanınmamıştır. Bunun üzerine davacılar, teslim edilmeyen mülklerin emsal kira gelirlerinden yoksun kaldıklarını ileri sürerek toplamda 18.000 TL'lik bir tazminat talebinde bulunmuşlardır.
Davalı taraf ise sözleşmelerin geçersiz olduğunu, teslimdeki gecikmenin resmi prosedürlerden kaynaklandığını, mücbir sebep olduğunu, ayrıca kira kaybı tazminatı talebinin iyiniyetle bağdaşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. İlk derece mahkemesi davayı kısmen kabul etmiş, ancak bu karar Yargıtay tarafından şekil yönünden usule aykırı bulunarak bozulmuştur. Devam eden yargılamalarda uyuşmazlık, söz konusu devre mülk sözleşmelerinin resmi şekle uygun olmaması nedeniyle geçersiz sayılıp sayılmayacağı ve geçersizliğin tüketici aleyhine ileri sürülüp sürülemeyeceği ile zarar tazmin talebinin hukuki geçerliliği üzerinde odaklanmıştır.
Mercilerin Çözümü
İlk derece mahkemesi, sözleşmede belirtilen tarihte devre mülk tesliminin gerçekleşmemesi sebebiyle davalının kusurlu olduğu ve davacılara kira kaybı tazminatı ödemesi gerektiği yönünde karar vermiştir. Davacılar lehine 8.814,46 TL tazminat ödenmesine karar verilmiştir. Bu kararda, sözleşmelerin resmi şekle uygun olmadığı ve dolayısıyla geçersiz olduğu kabul edilmekle birlikte, bu geçersizliğin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında tüketici aleyhine ileri sürülemeyeceği değerlendirilmiştir.
Karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, söz konusu devre mülk satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı gerekçesiyle geçersiz olduğunu belirtmiş ve bu geçersizliğe dayalı olarak davacıların kira kaybı tazminatı talep edemeyeceğine hükmetmiştir. Bu nedenle, mahkemenin kararı bozulmuştur.
Mahkeme, Yargıtay’ın bozma kararına direnerek ilk kararında ısrar etmiştir. Direnme kararında, sözleşmenin ayakta olduğu ve tarafların ifaya yönelik iradelerinin devam ettiği, dolayısıyla sözleşmenin geçersizliğine bağlı tasfiye kurallarının uygulanamayacağı savunulmuştur.
Direnme kararı tekrar temyiz edilmiş ve dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na taşınmıştır. Kurul, direnme kararını değerlendirerek Özel Daire’nin bozma gerekçesini benimsemiş ve resmi şekil şartına uymayan devre mülk sözleşmesinin kesin olarak geçersiz olduğu, bu durumda kira kaybı gibi ifaya ilişkin tazminat taleplerinin kabul edilemeyeceğini belirtmiştir. Hukuk Genel Kurulu, davacıların zarar talebini dayandırdığı sözleşmenin baştan itibaren hukuki sonuç doğurmadığını, bu nedenle tazminat talebinin hukuken mümkün olmadığını vurgulamış ve yerel mahkemenin direnme kararını bozmuştur.
Çözülmesi Gereken Hukuki Problemler
Resmi şekil şartına uyulmadan yapılan devre mülk sözleşmesinin geçerliliği.
Şekil şartına aykırı sözleşmenin geçersizliğinin tüketici aleyhine ileri sürülüp sürülemeyeceği.
Geçersiz sözleşmeye dayanılarak kira kaybı tazminatı talep edilip edilemeyeceği.
Sözleşmenin her an ifa ile geçerli hale gelebileceği yönündeki değerlendirmelerin hukukiliği.
Sebepsiz zenginleşme hükümlerinin bu durumda uygulanabilirliği.
Uyuşmazlığın çözümü açısından temel mesele, taraflar arasında imzalanan adi yazılı devre mülk sözleşmelerinin Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca geçerli olup olmadığı ve geçersiz olduğu kabul edildiğinde bunun doğuracağı hukuki sonuçların tespitiyle sınırlıdır. Bu kapsamda öncelikle sözleşmenin şekil şartı bakımından geçerliliği ve ardından zarar tazmini taleplerinin bu sözleşmeye dayanılarak ileri sürülüp sürülemeyeceği incelenecektir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, tapu siciline tescil edilmesi gereken taşınmaz işlemlerinin resmi şekilde yapılmasını emredici hüküm olarak öngörmektedir.
“TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU, KAZANILMASI VE KAYBI - B. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
I. Tescil MADDE 705.- Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
II. Kazanma yolları . Hukuki işlem MADDE 706.- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
Aynı doğrultuda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 60 ve 61. maddeleri, devre mülk hakkının ancak resmi senetle ve tapuya şerh edilmek suretiyle kurulabileceğini düzenlemektedir.
MADDE 60 - Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
“MADDE 61 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerçek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler deverilebilir.”
Dolayısıyla bu düzenlemelere aykırı olarak yapılan adi yazılı sözleşmeler, kanun nezdinde kesin hükümsüzdür.
Kanun koyucunun bu zorunlu şekil şartını getirme amacı, hem kamu düzeninin korunması hem de taşınmaz üzerindeki mülkiyetin güvenli şekilde el değiştirmesini sağlamaktır. Bu bağlamda, tarafların iradeleriyle dahi ortadan kaldırılamayacak nitelikteki bu şekil eksikliği, sözleşmeyi baştan itibaren geçersiz hale getirir. Uygulamada bu tür sözleşmelerin geçerliymiş gibi işlem görmesi ya da ifa beklentisiyle tarafların hareket etmesi, sözleşmeye geçerlilik kazandırmaz.
Bununla birlikte geçersiz sözleşmenin taraflar arasında fiilen bazı borç ilişkilerine yol açtığı durumlarda, bu edimlerin iadesi sorunu gündeme gelmektedir. Zira taraflardan biri, geçersiz sözleşme kapsamında malvarlığında bir eksilme yaşadıysa, bu eksilme karşı tarafın malvarlığında karşılıksız bir artışa neden olmuş olabilir. Bu durumda işleyecek hukuki müessese, sebepsiz zenginleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 77. ve devamı maddelerinde düzenlenen bu hükümlere göre, haklı bir neden olmaksızın bir kişinin malvarlığından diğerinin malvarlığına geçen değerler, iade edilmelidir.
“Sebepsiz Zenginleşmeden Doğan Borç İlişkileri A. Koşulları
I. Genel olarak
MADDE 77- Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.
Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.
II. Borçlanılmamış edimin ifası
MADDE 78- Borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kimse, bunu ancak, kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat ederse geri isteyebilir.
Zamanaşımına uğramış bir borcun ifasından veya ahlaki bir ödevin yerine getirilmiş olmasından kaynaklanan zenginleşmeler geri istenemez.
Borç olmadığı hâlde ödenmiş olan edimin geri istenmesine ilişkin diğer kanun hükümleri saklıdır.”
Yargıtay içtihatları da bu ilkeyi açıkça benimsemektedir. Özellikle geçersiz sözleşmeler nedeniyle tarafların edim iadesi dışında herhangi bir talepte bulunamayacağı bir çok kararda açıkça vurgulanmıştır. Bu kararlar, geçersizliğin hukukî yaptırımı olan kesin hükümsüzlüğün sadece tasfiyeyi mümkün kıldığını, ancak ifa, tazminat ya da sözleşmeye bağlı diğer talepleri desteklemediğini ortaya koymaktadır.
Nitekim kira kaybı tazminatı talebi, sözleşmeye dayalı bir ifa beklentisinin sonucudur. Borcun zamanında ifa edilmemesi nedeniyle uğranılan zararın karşılanması, ancak geçerli bir borç ilişkisi varsa mümkündür. Oysa burada sözleşme geçerli olmadığından borç ilişkisi de doğmamıştır. Dolayısıyla borcun geç ifasından söz edilemeyeceği gibi, temerrüt hükümleri de uygulama alanı bulmaz. Bu durumda davacıların müspet zarar niteliğinde tazminat talebi, hukuki dayanaktan yoksundur.
Nitekim kira kaybı tazminatı talebi, sözleşmeye dayalı bir ifa beklentisinin sonucudur. Borcun zamanında ifa edilmemesi nedeniyle uğranılan zararın karşılanması, ancak geçerli bir borç ilişkisi varsa mümkündür. Oysa burada sözleşme geçerli olmadığından borç ilişkisi de doğmamıştır. Dolayısıyla borcun geç ifasından söz edilemeyeceği gibi, temerrüt hükümleri de uygulama alanı bulmaz. Bu durumda davacıların müspet zarar niteliğinde tazminat talebi, hukuki dayanaktan yoksundur.
Mahkemenin, sözleşmenin her an ifa ile geçerli hale gelebileceği yönündeki yorumu ise ciddi hukuki sakıncalar doğurmaktadır. Her ne kadar bazı sözleşme türlerinde taraf iradeleriyle sonradan geçerlilik kazanma ihtimali tartışılsa da, burada söz konusu olan şekil şartı kamu düzenine ilişkindir ve bu nedenle eksikliği sonradan giderilemez. Mahkeme, tarafların sözleşmeyi ayakta tutma yönündeki iradesini gerekçe göstererek geçersizliğin etkilerini bertaraf etmeye çalışsa da, bu yaklaşım hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz.
Geçerlilik için aranan resmi şekil, sadece taraf iradelerinin ispatı amacıyla öngörülmüş bir şekil değil; tapu sicilinin güvenliğini sağlama, kamu düzenini koruma ve üçüncü kişilerin haklarını teminat altına alma amacı taşır. Dolayısıyla bu şeklin yokluğunda sözleşmenin geçerliliği söz konusu olamaz. Aksi takdirde, şekle bağlılık ilkesi işlevsiz hale gelir ve tapu işlemlerinde güven zedelenir.
Öte yandan, geçersiz sözleşmelerde tarafların birbirlerini ifaya zorlayamaması da hukukî sistemin temel ilkelerindendir. Tarafların iradeleriyle sözleşmeyi sürdürme arzusu olsa dahi, bu irade geçersizliği ortadan kaldırmaz. Bu bağlamda Mahkeme’nin ifa ile geçerlilik yönündeki gerekçesi, hem kanuna hem de Yargıtay içtihatlarına aykırıdır.
Sonuç olarak, adi yazılı şekilde yapılan devre mülk sözleşmeleri, Kanunun açık hükmü gereği geçersizdir ve bu sözleşmelere dayanılarak kira kaybı gibi taleplerde bulunulamaz. Ancak, eğer taraflar arasında bir edim alışverişi gerçekleşmişse, bu durumda ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde verilenlerin iadesi gündeme gelebilir. Bu tür durumlarda da tazminat değil, sadece verilen şeyin karşılığının iadesi söz konusu olur.
Bu çerçevede değerlendirildiğinde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bozma kararı, hem kanun metni hem de yerleşik içtihatlar doğrultusunda hukuka uygundur. İlk derece mahkemesinin direnme kararı, geçersiz sözleşmeye dayalı ifa beklentisini meşrulaştırmaya çalışması nedeniyle isabetsiz bulunmuştur.
Sonuç:
Somut olayda taraflar arasında imzalanan devre mülk sözleşmeleri, resmi şekil şartına uyulmadığı için geçersizdir. Bu geçersizlik, kamu düzenine ilişkin olması nedeniyle tarafların iradeleriyle giderilemez. Geçersiz sözleşmeye dayanılarak kira kaybı gibi ifaya yönelik tazminat taleplerinde bulunulması mümkün değildir. Ancak eğer edimlerin fiilen ifa edildiği bir durum varsa, sadece sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iade mümkündür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bu doğrultudaki kararı, hem kanuna hem de yerleşik içtihada uygundur ve yerel mahkemenin direnme kararı hukuki dayanaktan yoksundur.
“T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
E. 2023/3-501 K. 2024/241 T. 15.5.2024
DAVA : 1. Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 4. Tüketici Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:
KARAR : I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi
4. Davacı ... kendi adına asaleten diğer davacı adına vekaleten verdiği dava dilekçesinde; 2011 yılında imzalanan satış vaadi sözleşmeleriyle davalının inşa edeceği projeden devre mülk satın aldıklarını, sözleşmelerde devre mülklerin 2013 yılında teslim edileceğinin taahhüt edildiğini ancak aradan geçen zamana ve ısrarlı taleplerine rağmen teslim gerçekleşmediği gibi ikame tatil hakkı da sağlanmadığını, emsal kira araştırmalarında söz konusu devre mülkün getirebileceği kirayı 3.000,00 TL olarak tespit ettiklerini, talep edilmesine rağmen bu bedelin davalı tarafça ödenmediğini ileri sürerek iki devre mülke ilişkin olarak 2013, 2014, 2015 yıllarına ait toplam 18.000,00 TL mahrum kalınan kira bedelinin tazminat olarak davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı
5. Davalı vekili; taraflar arasındaki sözleşmenin resmi şekil şartını haiz olmamakla geçerli kabul edilemeyeceğini, müvekkiline yapılmış herhangi bir ihtar bulunmadığı gibi davacılara defalarca devre tatil teklif edildiğini, teslimdeki gecikmenin ise davalının kusurundan değil resmi prosedürün uzun sürmesinden kaynaklandığını, bu durumun mücbir sebep teşkil ettiğini, geçersiz sözleşmeye dayanılarak talepte bulunulamayacağını, talebin iyiniyetle bağdaşmadığını ve fahiş nitelikte olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesi Kararı
6. İstanbul Anadolu 4. Tüketici Mahkemesi'nin 09.06.2016 tarihli, 2015/1654 Esas, 2016/1319 Karar sayılı kararı ile; davacıların ayrı ayrı sözleşmeler ile satın aldıkları devre mülklerin süresinde teslim edilmemesi nedeniyle doğan zarardan davalının sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
7. Kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay ( kapatılan ) 13. Hukuk Dairesinin 17.10.2018 tarihli, 2016/21801 Esas, 2018/9528 Karar sayılı kararı ile; davacılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmamasına rağmen vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin ayrı ayrı hükme bağlanmamasının hatalı olduğu gerekçesiyle sair temyiz itirazları incelenmeksizin hükmün usul yönünden bozulmasına karar verilmiştir.
8. Bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonunda Mahkemece 25.01.2021 tarihli, 2019/42 Esas, 2021/116 Karar sayılı karar ile; sözleşmede belirlenen tarihte devre mülkün teslim edilmediği, davalının söz konusu gecikme nedeniyle uğranılan zarardan sorumlu tutulması gerektiği, her ne kadar sözleşme şekil şartına uyulmamakla geçersiz ise de bu geçersizliğin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereği ancak tüketici tarafından ileri sürülebileceği, davacıların sözleşmeden dönmeye ilişkin bir taleplerinin bulunmadığı, mücbir sebep savunmasının da yerinde olmadığı gerekçesiyle her bir davacının talebi için bozmaya uygun şekilde ayrı ayrı hüküm kurmak suretiyle davaların kısmen kabulüne ve 8.814,46'şar TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı
9. Yukarıda belirtilen karara karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
10. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.11.2021 tarihli, 2021/5461 Esas, 2021/11747 Karar sayılı kararı ile; “…Dava, taraflar arasında yapılan devremülk satış sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Ancak taraflar arasında düzenlenen devremülk satış sözleşmesinin tapuda resmi şekil şartına tabi olmasına rağmen bu şekil şartına uyulmadığından geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşme nedeniyle de davacıların kullanamadıkları döneme ilişkin kira bedeli taleplerinin olduğu gözetildiğinde bu taleplerinin kabulü mümkün değildir. Bu durumda, geçersiz satış sözleşmesi nedeniyle taraflar yalnızca aldıklarını iade ile yükümlüdür. Davacılar, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak cezai şart ve sair taleplerde bulunamaz. Mahkemece, cezai şarta ilişkin bedel talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı
11. Mahkemenin 12.10.2022 tarihli, 2022/220 Esas, 2022/998 Karar sayılı kararı ile; ilk karar gerekçesi tekrar edilmek ve sözleşmenin geçersiz olduğu savunmasına rağmen davalının hiçbir aşamada sözleşmenin feshedileceğine dair beyanda bulunmadığı, tarafların ifa edilmesi her an mümkün bir sözleşmeyi ayakta tutmaya devam ettiği ve ifa ile birlikte sözleşmenin geçerli hale geleceği, davacıların ifayı beklediği, davalının da teslimi gerçekleştirmek arzusunda olduğu, taraf iradeleri bu yöndeyken sözleşmenin tasfiyesi sürecine ilişkin olan sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanamayacağı belirtilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi
12. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
13. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; adi yazılı devre mülk sözleşmelerine dayanılarak teslimde gecikme nedeniyle uğranılan zararın tazmini talep edilen somut olayda, resmi şekle aykırılık nedeniyle geçersizliğin dosya kapsamı itibarıyla tüketici aleyhine ileri sürülmesinin mümkün olup olmadığı, burada varılacak sonuca göre tazminat talebinin reddedilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
14. Uyuşmazlığın çözümüne geçilmeden önce konuyla ilgili kavram ve hükümlerin ortaya konulması faydalı olacaktır.
15. Yürürlük tarihi itibarıyla somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 11. ( 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 12 nci ) maddesine göre sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir. Kanunda sözleşmeler için bir şekil öngörülmüşse bu, kural olarak geçerlilik koşuludur ve öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Kanunun şekil zorunluluğu öngördüğü hallerde şekil bir geçerlilik ( sıhhat ) şartı teşkil eder ve buna uyulmadan yapılan sözleşmelere bağlanan müeyyide emredici nitelikte olduğundan hakim tarafından yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınır.
16. Kanun koyucunun şekil şartı öngördüğü sözleşme türlerinden biri de taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerdir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 704. maddesinde taşınmaz mülkiyetinin konusu araziler, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak sınırlanmış ve 705. maddenin birinci fıkrasında da taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescille olacağı açıkça hükme bağlanmıştır. Bu kapsamda, tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunludur ( 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706; 818 Sayılı Kanun m. 213; 6098 Sayılı Kanun m. 217; 1512 Sayılı Noterlik Kanunu m. 60/3; 2464 Sayılı Tapu Kanunu m. 26 ).
17. Somut olayda taraflar 2011 tarihli “Devremülk Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı adi yazılı evrakla davalının inşa edeceği “Sarot Thermal Palace” da yer alan devre mülklerin satışı için “ön sözleşme” olarak nitelendirdikleri sözleşmeleri imzalamıştır. Söz konusu sözleşmelerde devre mülklerin 2013 yılında tamamlanarak teslim edileceği yazılı olup davacılar bu sürede teslim gerçekleşmediğinden yoksun kaldıkları kira gelirinin karşı tarafça tazmin edilmesi gerektiğini ileri sürmüşlerdir.
18. Gelinen aşamada devre mülk sözleşmelerine kısaca değinilmesi yerinde olacaktır.
19. Devre mülk hakkı 634 Sayılı Kat Mülketi Kanunu'nun 57-65. maddeleri arasında düzenlenmiş ve 57. maddede bu hak “Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir” şeklinde tarif edilmiştir.
20. Bir başka anlatımla somut olarak kullanılmaya elverişli bir yapı ya da bağımsız bölümün ortak maliklerinden her birinin yararına bu yapı ya da bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkı, ortak mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulursa buna devre mülk hakkı denir ( Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C. 1. s. 291 ).
21. Kanun koyucu 634 Sayılı Kanun'un 60. maddesinde “Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir” ve 61. maddesinde “…bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir…” şeklindeki hükümlerle devre mülk hakkının resmi tapu senedinde gösterilmesi gerektiğine işaret etmiştir.
22. Taraflar arasında devre mülk sözleşmesinin varlığı bu hakkın kurulması için bir ön şart olup taraflarca imzalanarak resmi senede eklenmeyen ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmeyen bir devre mülk sözleşmesinin bağlayıcı niteliği bulunmamaktadır.
23. Somut olayda taraflar arasındaki adi yazılı devre mülk sözleşmelerinin geçerli olmadığı konusunda Özel Daire ve Mahkeme arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
24. Şekle aykırılık nedeniyle geçersiz bir sözleşmenin varlığı halinde tarafların hak ve borçları geçerli bir sözleşmenin yarattığı hukuki durumdan elbette farklıdır; geçersiz bir sözleşmeye dayalı olarak taraflar sözleşmenin ifasını yahut ifa karşılığını isteyemezler. Bununla birlikte sözleşme nedeniyle tarafların birbirlerine verdikleri şeylerin de iadesi gerekeceği açıktır. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına intikal eden şeylerin iadesi ise sebepsiz zenginleşme hükümleri ve denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde sağlanabilecektir. Hal böyle olunca; geçersiz sözleşmeye dayalı olarak edimin ifasının talep edildiği davalarda mahkemenin, söz konusu ilke uyarınca ifaya yahut ifa karşılığına değil, çoğun içinde azın da olduğu gözetilerek sözleşme çerçevesinde verilen şeylerin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iadesine hükmetmesi gerekir. Diğer taraftan, geçersiz sözleşmede taraflar sözleşmeye dayalı hak ve borç iddiasında bulunamayacağından sözleşmedeki cezai şart veya sözleşmeye bağlı fer'i taleplerin de kabul edilemeyeceğinde tereddüt olmamalıdır.
25. Eldeki uyuşmazlıkta davacılar sözleşmedeki edimin ifasını yahut ifa karşılığı rayici talep etmemiş, davalının süresinde edimini ifa etmemesi nedeniyle zarara uğranıldığını ileri sürerek rayiç kira bedelleri üzerinden tazminat isteminde bulunmuşlardır. Bu talep bir gecikme tazminatı niteliğindedir. Gecikme tazminatı ( 818 Sayılı Kanun m. 106/2, 6098 Sayılı Kanun m.118 ), alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve borcun gecikmeden ifa edilmesindeki alacaklı çıkarını sağlamaya yöneliktir. Burada kullanılan zarar kavramı bir tür olumlu ( müspet ) zarardır ve alacaklının malvarlığının, temerrüde düşülmeden borcun ifa edilmesi halinde içinde bulunacağı durumla, gecikmeli ifa sonucunda içinde bulunduğu durum arasındaki farkı ifade eder. Ancak bu hükümler aralarında geçerli bir sözleşmenin bulunması halini ve bu halde tarafların edimlerini ifa etmemeleri durumundaki hak ve borçlarını düzenler. Geçersiz bir sözleşmede temerrütten bahsedilemeyeceğinden müspet zararın tazmini talep edilemez.
26. Nitekim Özel Daire bozma kararında aynı ilkeye işaret edilmiş olup karar gerekçesinde dava konusu talebin cezai şart olarak yazılmasının maddi hataya dayalı olmakla esasa etkisinin bulunmadığı açıktır.
27. Bu ilkeler kabulünde olmakla birlikte Mahkeme, tüketici hukuku mevzuatı gereği geçersizliğin tüketici aleyhine ileri sürülemeyeceği ve tarafların sözleşmeyi ayakta tutma iradesi varken tasfiye aşamasına ilişkin sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanmasının mümkün olmadığı gerekçesine dayanmıştır.
28. Temel kanuni düzenleme yukarıda değinilen 634 Sayılı Kanun olmakla birlikte devre mülk hakkı konusu, taraflardan birinin tüketici olduğu sözleşmeler bakımından 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve bu Kanun'a dayalı olarak tesis edilen Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinde daha kapsamlı şekilde düzenlenmiştir.
29. Mülga 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da bu yöne ilişkin hüküm bulunmazken 6502 Sayılı Kanun'da devre mülk, paylı mülkiyet satışı, hisseli gayrimenkul sözleşmesi gibi çeşitli isimler altında imzalanan her türlü sözleşme devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilmiştir ( 6502 Sayılı Kanun, m. 50 ). Anılan maddenin başlığı devre tatil sözleşmeleri olarak kaleme alınmış olmakla birlikte içeriğine bakıldığında kanun koyucunun tüketiciye devreli tatil imkanı sağlayan her türlü sözleşmenin, mahiyetine uyduğu ölçüde, bu hükümler çerçevesinde çözümlenmesi gerekliliğine işaret edildiği açıktır. Yine, 14.01.2015 tarihli Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmetleri Yönetmeliği'nin 2. maddesinin üçüncü fıkrasında; devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmelerin, bir yıldan uzun süre için kurulmaları ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkanı tanımaları halinde devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirildiği görülmektedir.
30. Ek olarak 7392 Sayılı Kanun ile 6502 Sayılı Kanun'un devre tatil sözleşmelerine ilişkin hükümlerinde önemli değişikler yapılmış ve 1 Nisan 2022 tarihi itibarıyla, bu tarihten sonra yapı ruhsatı alan taşınmazlar için; ön ödemeli ( inşaatı devam eden ) devre tatil satışı yapılması ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun olarak kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler dışında, tüketicilerle tapu devrine dayalı devre tatil hakkı sunan sözleşme kurulması yasaklanmış, devre mülk sözleşmesi dışındaki devre tatil sözleşmelerinin ( şahsi hak sağlayan sözleşmeler ) en fazla on yıllık süre için kurulabileceği düzenleme altına alınmıştır.
31. Bunun yanı sıra kanun koyucu 6502 Sayılı Kanun'da taksitle satış ( m.17 ), tüketici kredisi sözleşmeleri ( m.22 ), konut finansmanı sözleşmeleri ( m.32 ) ve ön ödemeli konut satış sözleşmeleri ( m.47 ) yönünden şekil şartına uyulmaması halinde sözleşmenin geçersiz olduğu iddiasının tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri sürülemeyeceğini de öngörmüş, bu suretle tüketicilerin mağduriyetlerinin önüne geçebilmek için kesin hükümsüz müeyyidesi yerine geçersizliği ileri sürme hakkını sadece tüketiciye tanımıştır.
32. Ne var ki somut uyuşmazlıkta taraflar arasındaki sözleşmeler henüz 6502 Sayılı Kanun yürürlüğe girmeden önce, 2011 yılında imzalanmış olduğundan söz konusu düzenlemelerin eldeki uyuşmazlığa uygulanamayacağı açıktır.
33. Kural, geçersiz sözleşmelerde edimin ifasının/ifa karşılığının istenememesi olmakla beraber uygulamada bazı istisnai hallerin varlığı durumunda geçersizliğin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edildiği durumlar da mevcuttur. Bu hususta ilk akla gelen örnek 30.09.1988 tarihli, 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme kararıdır. Buna göre Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin sözleşme resmi şekil şartını haiz olmamakla geçersiz ise de geçerli bir sözleşme olmamasına rağmen tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanması, buna rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması durumunda olayın özelliğine göre hakim 4721 Sayılı Kanun'un 2. maddesini gözeterek açılan tescil talebini yerinde görebilecektir. Ne var ki söz konusu İçtihadı Birleştirme Kararı kapsam itibarıyla farklı hukuki ilişki ve talebe ilişkin olduğundan somut olaya doğrudan uygulanabilir nitelikte değildir. Yine bazı istisnai hallerde aralarındaki sözleşme geçersiz olmasına rağmen tarafların tüm edimlerini karşılıklı olarak ifa etmesi durumunda sonradan geçersizliğin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiği kabul edilebilir. Ancak somut olayda tarafların karşılıklı tüm edimlerini ifa etmesi hali söz konusu değildir.
34. Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; taraflar arasındaki adi yazılı devre mülk sözleşmeleri tapu memurluğu önünde resmi senede eklenmediği ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmediği için geçersizdir ve hukuken hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Bazı hallerde zorunlu şekil kurallarına aykırılığa bağlanan bu sonuç kanun koyucunun aksi yöndeki açık iradesiyle ya da uygulayıcının Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi çerçevesinde yaptığı değerlendirme ile bertaraf edilebilir ve bu gibi hallerde sözleşme geçerli hale gelmese bile geçerliymiş gibi sonuç doğurabilecektir. Mahkeme de direnme kararında geçersizliğin tüketici aleyhine ileri sürülmesinin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereği mümkün olmadığı gerekçesine dayanmıştır. Ne var ki uyuşmazlıkta sözleşme tarihinde yürürlükte olmayan 6502 Sayılı Kanun hükümlerinin uygulanmasının mümkün olmadığı açıktır. Yine, direnme kararında tarafların sözleşmeden dönme yönünde iradelerinin olmadığı, sözleşmenin ayakta olduğu ve ifa ile her an geçerli hale gelebileceği, bu sebeple de bozma kararında bahsi geçen geçersiz sözleşmelerin tasfiyesi aşamasına dair kuralların uygulanamayacağı belirtilmiştir. Oysa Özel Daire, geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların ancak verdiklerini sebepsiz zenginleşme çerçevesinde geri alabileceklerine dair açıklamalara kararında yer vermiş ve fakat devamında davacının bu yönde bir talebinin olmadığını gözeterek davanın reddedilmesi gerektiği yönündeki kesin bozma gerekçesini ortaya koymuştur. Dolayısıyla Mahkemenin sebepsiz zenginleşme hükümlerinin somut olayda uygulanmasının mümkün olmadığı şeklindeki direnme gerekçesi de dava konusu talebin mahiyeti karşısında isabetsizdir. Geçersizliğin hukuki müeyyidesi olan kesin hükümsüzlük halinde sözleşme baştan itibaren hukuken hiçbir hüküm ifade etmeyeceği, tarafları için sözleşmeye uygun davranma yönünde hak ve borç doğurmayacağı için taraflar birbirini ifaya zorlayamayacağından, sözleşmenin süresinde ifa edilmediğinden ve buna dayalı olarak tazmini gerekir bir zarar bulunduğundan bahsedilemez. Bu sebeple Mahkemenin sözleşmenin her an ifa ile geçerli hale gelebileceği yönündeki gerekçesinde ve davacıların geç teslim nedeniyle kira kaybı tazminatı yönündeki taleplerinde hukuka uygunluk bulunmamaktadır.
35. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde Mahkeme kararındaki gerekçe ve açıklamalara göre direnme kararının yerinde olduğu ve sair hususlara yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
36. Hal böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
37. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Açıklanan sebeplerle,
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle direnme kararın Özel Daire kararında gösterilen nedenlerle 6217 Sayılı Kanun'un 30. maddesiyle 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen “Geçici Madde 3” hükmü gereğince uygulanmakta olan 1086 Sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Aynı Kanun'un 440/III-1. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,15.05.2024 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.”
Mail : ahmetcan@ahmetcan.av.tr
Whatsapp : 0 532 409 18 85
Yasal güncellemelerden haberdar olmak için Abone Olun ⇛ 🔁
Diğer Yazılarımız Ve Kararlar:
Ayıplı Aracın Ayıpsız misli ile Değiştirilmesi, Olmadığı Takdirde Rayiç Değerinin Tahsili
Sıfır Aracın Ayıplı Olmasından Kaynaklanan Değer Kaybı Bedel İndirimi
İmalat Hatalı Ve Gizli Ayıplı Olduğunu Tespit Edilen Sıfır Aracın Misli İle Değişimi
Ayıplı Araç ve Start-Stop Sorunlarında Değişim Hakkı
Gizli Ayıplı Araç Satışında Tüketici Hakları ve Yargı Uygulamaları
Aracın Her Servise Götürülüşü Ayıp İhbarı Niteliğindedir