Kentsel dönüşümde müteahhitten daire satın alan tüketici ödediği harç

10.12.2018 tarihinden önce Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yıkılarak İnşa Edilen Yeni Bir Dairenin Devrinden Kaynaklanan Ve İşlem Sırasında Alıcı Ya Da Satıcıdan Tahsil Edilen Tapu Harcının İadesi Gerekmektedir.

Ağu 29, 2020 Haberler

10.12.2018 Tarihinden Önce Kentsel Dönüşümde Müteahhitten Daire Satın Alan Tüketici Ödediği Tapu Harcını Dava Yoluyla Geri Alabilir.

Kentsel dönüşüm, bir taraftan kişilere yaşamları için daha güvenilir bir ortam sağlamakta diğer taraftan da daha geniş ve modern bir sosyal yaşam alanı sunmaktadır.

Bu çerçevede kentsel dönüşümü gerçekleştirmek için 2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çıkarılmıştır.

Devlet kentsel dönüşüm sürecine işlerlik kazandırmak ve kişileri teşvik etmek için bu Kanun aracılığı ile tapu harcı vb. yükümlülüklere ilişkin istisnalar getirmiştir. 

Ancak bu Kanun’un uygulamasına bakıldığında gayrimenkul alan ve satan ile Tapu Müdürlükleri arasında bazı sorunların yaşandığı görülmektedir.

Oysa ki konuya ilişkin olarak İstanbul BİM – 5. Vergi Dava Dairesi Esas No.: 2017/4075 Karar No.: 2017/4378 Karar tarihi: 03.11.2017 kararında bu duruma ilişkin değerlendirmeler yapılmıştır.

Karara konu olan olaylarda;

Davacının maliki olduğu İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, A1 Mahallesi, 1503 Ada, 14 Parsel’de bulunan riskli yapı tespitli taşınmazın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yıkılarak inşa edilen yeni yapının bağımsız bölümün devrinden kaynaklanan ve işlem sırasında davacıdan tahsil edilen 6.300,00-TL tutarındaki tapu harcının iptali istemiyle dava açmıştır.

İstanbul 10. Vergi Mahkemesi E: 2016/2656; K:2017/388 sayılı ve 28.02.2017 tarihli kararıyla, açılan davanın; gayrimenkullerin ivaz karşılığı devir ve iktisabının harca tabi olduğu, ancak 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun uyarınca yapılacak devir ve tescillerin ise tapu harcından müstesna olduğu, buna göre anılan kanun uyarınca yapılan kentsel yenileme uygulamalarının belirtilen istisnadan yararlanacağı, bu durumda, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun gereğince harçtan müstesna olduğu belirlenen işlem nedeniyle davacıdan harç alınmasında yasal isabet bulunmadığı, bu nedenle, tapu harcının iptali ile ödenen tutarın davacıya iadesi gerektiği gerekçesiyle kabulüne karar vermiştir. 

Bu karar davalı idare tarafından istinaf edilmiştir. İstinaf dilekçesinde, yerel mahkeme kararının yöntem ve yasaya aykırılık taşıdığı, Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanılarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı harç alınacağının hükme bağlandığı, 6306 sayılı Kanunla getirilen istisna, riskli yapıların tespiti aşamasından, söz konusu yapılar yıkıldıktan sonra yerlerine yapılan yeni binaların hak sahipleri malikler ile müteahhitler adına tapuda tescili aşamasına kadar olan süreçleri kapsadığı, yeni yapılan binadaki bağımsız bölümlerin hak sahibi malikler ile müteahhitler adına tapuya tescili ile son bulan dönüşüm sürecinden sonra hak sahibi malikler ile müteahhitler adına tescil edilmiş bulunan bağımsız bölümlerin satılmasına yönelik işlemlerin istisna kapsamına girmediği, dönüşüm sonrası ilk satışın Uygulama Yönetmeliğinde Kanun kapsamında uygulamalar arasında sayılmış olmasının, Kanunda öngörülmeyen bir işleme istisna sağlamasını mümkün kılmadığı, kanunla harç yükümlülüğü getirilen bir işleme yönetmelik gibi ikincil mevzuatla istisna veya muafiyet sağlanamayacağı, dolayısıyla bağımsız bölümün devrinden dolayı harç alınmış olmasında mevzuata aykırılık bulunmadığı iddialarıyla 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 6545 sayılı Kanunun 19. Maddesi ile değişik 45. maddesi uyarınca istinaf yoluyla kaldırılmasına ve davanın reddi yolunda karar verilmesini talep etmiştir. 

İstanbul BİM – 5. Vergi Dava Dairesi ise, istinaf başvurusuna konu İstanbul 10. Vergi Mahkemesi Hakimliği’nin 28.02.2017 gün ve E: 2016/2656; K:2017/388 sayılı kararında Kanunun 45/4. Maddesinde sayılan kaldırma nedenlerinin bulunmadığı anlaşıldığından ve başvuru dilekçesinde ileri sürülen iddialar da söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediğinden istinaf başvurusunun reddine karar vermiştir. 

Kentsel dönüşüm uygulamaları sonrasında inşa edilen yeni yapıların hak sahibi maliklerle müteahhitler tarafından üçüncü kişilere 10.12.2018 tarihinden önce satışında tapu harçları istisnasına karar verilmiştir. 

6306 sayılı Kanun’un 7. Maddesinin (9) numaralı fıkrasında 10/12/2018 tarihinde yürürlüğe giren 7153 sayılı Kanunla yapılan değişiklik öncesi dönemde yapılan işlemler yönünden 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilerek dönüşüme tabi tutulduktan sonra inşa edilen yeni taşınmazın satışı aşamasında alıcı ve satıcı tarafından ödenen tapu harcı harçtan istisnadır. 

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu 2022/2 E., 2022/7 K. 18,05.2022 tarihli kararı ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilerek dönüşüme tabi tutulduktan sonra satılan/satın alınan taşınmazın iktisabı aşamasında ödenen tapu harcının anılan Kanun kapsamında harçtan istisna olup olmadığı karara bağlanmıştır. 

Bu karara göre, “6306 sayılı Kanun’un amacının riskli yapıların yıkılarak bu yapıların bulunduğu arsa, arazi ve alanlarda sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak olduğu; Kanun kapsamında yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tescil ile ilgili vergi ve harç istisnası getirildiği anlaşılmaktadır. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. Maddesinin (9) numaralı fıkrasın 25/07/2014 tarihinde eklenen (ç) bendi ile de dönüşüm uygulaması öncesi yapılarla uygulama sonrasında meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemlerine vergi ve harç muafiyetinin uygulanacağı belirtilmektedir.

Bu kapsamda, vergi ve harç istisnasına ilişkin düzenlemenin amacının, riskli yapıların yıkılarak yerine standartlara uygun yeni binaların yapılmasını teşvik etmek, mükelleflere bir takım vergisel kolaylıklar sağlayarak motivasyon oluşturmak ve dönüşüm sürecini hızlandırmak olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Kentsel dönüşümün en önemli uygulama alanlarından olan afet riski altındaki alanlarla, riskli yapıların dönüşüm sürecinde, anılan Kanunun amacı da göz önünde bulundurularak vergi ve harç istisnasını daraltacak yorumlardan kaçınılmalıdır.

Kaldı ki, 6306 sayılı Kanun’un 7. Maddesinin (9) numaralı fıkrasında, Kanun kapsamında yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalara ilişkin hiçbir sınırlama getirilmeden geniş bir istisna tanınmış oiup Yönetmeliği’nin 16. Maddesinin (9) numaralı fıkrasına 25/07/2014 tarihinde eklenen (ç) bendinde yer alan düzenleme ile de dönüşüm uygulamaları sonrasında meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemlerinin de istisna kapsamında olduğu açıkça belirtilmiştir.

Bu durumda, dönüşüm uygulamaları sonrasında inşa edilen yeni yapıların hak sahibi maliklerle müteahhitler tarafından üçüncü kişilere satışında harç istisnası uygulanması gerekmektedir.

Ancak 6306 sayılı Kanun’un 7. Maddesinin (9) numaralı fıkrasında 10/12/2018 tarihinde yürürlüğe giren 7153 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle harç istisnasının sınırları sözleşmenin tarafları yönünden daraltılmış olup harç istisnasına ilişkin olarak yukarıda varılan sonucun Kanun değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önceki tarihli satış sözleşmeleri açısından geçerli olduğunun kabulü gerekeceği açıktır.” denilmiştir. 

Hak sahibi malikler ile müteahhitler adına tescil edilmiş bulunan bağımsız bölümlerin satılmasına yönelik işlemler harç istisnasında kalmaktadır. 

Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılarak inşa edilen yeni bir dairenin devrinden kaynaklanan ve işlem sırasında alıcı ya da satıcıdan tahsil edilen tapu harcının iadesi gerekmektedir. 

Netice itibariyle, 

10.12.2018 tarihinden önce kentsel dönüşümde müteahhitten daire satın alan tüketici ödediği tapu harcını dava yoluyla geri alabilir.

Avukat Ahmet Can
Adres : Reşatbey Mah. Türkkuşu Cad. No: 1 Günep Panorama B1004 B Blok K:10 D:4 Seyhan, Adana
Telefon : 0 322 454 04 42
Telefon : 0 532 345 58 18
Faks : 0 322 454 04 32
Mail : ahmetcan@ahmetcan.av.tr

Can Hukuk Bürosu

 

Bir cevap yazın