Kamulaştırma Davaları – 0 532 409 18 85 – Av. Ahmet Can

Kamulaştırma

Devlet, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, kişilerin kendi mülkiyetinde bulunan taşınmaz malı kamulaştırma kararı alarak ve bedelini ödeyerek kamulaştırabilir.

Devlet, yararına kamulaştırma hak ve yetkisi tanınan kamu tüzel kişileri ile kamu kurum ve kuruluşlarını olan kamu idareleri eliyle bu işlemleri gerçekleştirir.

Anayasa’nın 46. maddesinin birinci fıkrasında da “Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir” denilmiştir.

Türk hukukunda idarelerin kamu hizmetlerini yerine getirirken ihtiyaç duydukları ancak kendilerine ait olmayan taşınmazlar üzerinde tasarrufta bulunabilmeleri kural olarak kamulaştırma ile mümkündür. 

Kamulaştırma, mülkiyet hakkının idarenin tek taraflı tasarrufu ile malikin rızası olmaksızın kısıtlandığı veya sona erdirildiği istisnai hâllerden biridir. 

Anayasa’da temel haklardan biri olarak düzenlenen mülkiyet hakkı üzerinde yarattığı etkiden dolayı Anayasa koyucu kamulaştırmayı özel olarak düzenlemiştir. 

Bu itibarla kişinin mülkiyet hakkının rızası dışında tek taraflı bir işlem ile sonlandırılmasının Anayasa’ya aykırı olmaması için Anayasa’nın 46. maddesinde öngörülen usullere uyulması gerekmektedir.

Zira, Anayasa’nın 35. maddesinin birinci fıkrasında “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir” denilmek suretiyle mülkiyet hakkı güvenceye bağlanmıştır. 

Birey özgürlüğü ile doğrudan ilgili olan mülkiyet hakkı bireye emeğinin karşılığına sahip olma ve geleceğe yönelik planlar yapma imkânı tanıyan temel bir haktır. 

Mülkiyet hakkı, genel olarak bir kimsenin başkasına zarar vermemek ve kanunların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla bir şeyden dilediği biçimde yararlanma, tasarruf etme, başkasına devretme, kullanım biçimini değiştirme, harcama ve tüketme yetkilerini kapsamaktadır.

Anayasa’nın kamulaştırmayı düzenleyen 46. maddesine göre temel unsurunun kamu yararı olduğu kabul edilen kamulaştırma, özel mülkiyet alanına devletin bir müdahalesidir. 

Kamulaştırma işlemi, taşınmaza el koymaya zorunlu kalındığında kamu yararının özel mülkiyet hakkından üstün tutulduğu durumlarla sınırlı olarak ve Anayasa’da belirlenen usul güvenceleri izlenerek yapıldığında hukuka uygun sayılır (AYM, E.2017/110, K.2017/133, 26/7/2017, § 11; Şevket Karataş [GK], B. No: 2015/12554, 25/10/2018, § 45).

Kamulaştırma Bedelinin Peşin Ödenmesi
İdareler, kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak suretiyle kamulaştırma yapabilirler.

Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli, her halde peşin ödenir.

Kamulaştırma Bedelinin Taksitle Ödenmesi
Büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda ise, peşin ödemeye istisna getirilmiştir. Buna göre, bu tip kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzel kişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz.

Bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır. Taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

Kamulaştırma Ödeneği
İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz.

İrtifak Hakkının Kurulması
Taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.

Ancak, maliklerinin mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmemesi, can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması kaydıyla, kamu yararına dayalı olarak taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprü, taşınmazların altında metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri “ile tünel” yapılabilir. Taşınmazların mülkiyet hakkının kullanımının engellenmemesi hâlinde, taşınmazlara ilişkin herhangi bir kamulaştırma yapılmaz.

Yapılan yatırım nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli alınamaz.

Kamulaştırmasız El Koymadan Kaynaklanan daimi irtifak hakkı tesisine ilişkin tazminat davası

Bu davayı, taşınmazı üzerinden Enerji Nakil Hattı geçirilmek suretiyle idare tarafından fiilen işgal edilen malikler açabilir. Davanın yasal dayanağı Türk Medeni Kanunu 683. maddesi ve 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 ve 12. maddeleridir.

Talep edilecek tazminat, dava konusu taşınmaza kamulaştırmasız el atma sebebiyle tazminattır.
Dava konusu taşınmaza ait tapu kaydı, emsal bilgileri, İmar İşlem dosyası, Emlak Vergi Beyanı celp edilir.

Mahkemece, taşınmaz mahallinde fen, elektrik, inşaat, ziraat ve SPK lisanlı gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişileri eşliğinde keşif yapılır, keşif sonrası düzenlenen fen bilirkişileri raporu ile değerleme bilirkişi heyeti raporları mahkemeye sunulur. Sunulan bilirkişi raporunda, taşınmaz malikinin hissesine düşen irtifak hakkı bedeli hesaplanır, fen bilirkişi tarafından dava konusu parsele ait krokisi mahkemeye sunulur.

Belirlenen irtifak bedeli üzerinden dava ıslah harcı davacı tarafından mahkeme dosyasına yatırılır.
Daha sonra mahkeme tarafından bilirkişi heyetinin emsal satış olarak kabul ettiği taşınmazın satış akdi, vergi kayıtları celp edilir.

Mahkemece, dava konusu taşınmaza kamulaştırma işlemi yapılıp yapılmadığı, taşınmaz üzerinden enerji nakil hattı geçirilmek suretiyle el atılıp atılmadığı, el atılmışsa karşılığında bir bedel ödenip ödenmediği, el atma tarihinin 04.11.1983 tarihinden sonra olup olmadığı, taraflar arasında uzlaşmanın bulunup bulunmadığı tespit edilmesi dava şartları ve davanın kabulü açısından önemlidir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın üzerinden davalı idareye ait enerji nakil hattı geçtiği, taşınmaz üzerinden enerji nakil hattı geçirilmesi nedeni ile değer düşüklüğünün kamulaştırmasız el atma bedeli olarak tespitine, taşınmaz üzerinde irtifak hakkı nedeniyle meydana gelen yapılı değer kaybının davacıya ödenmesine karar verilir.

Buna göre mahkeme tarafından,

  • Davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın, fen bilirkişi tarafından düzenlenen bilirkişi raporundaki krokide gösterilen kısım yönünden davalı TEİAŞ lehine daimi irtifak hakkı tesisine, bilirkişi raporunun kararın eki sayılmasına,
  • Tespit edilen irtifak hakkı bedelinin taşınmaz üzerindeki tüm takyidatlar bedele yansıtılmak suretiyle dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı idareden alınarak davacı taşınmaz malikine verilmesine karar verilir.

Kamu Yararı Kararı
Kamulaştırma işlemlerine başlanabilmesi için kamu idarelerinin kamu yararı kararı vermesi gerekir.
Ancak, onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

Kamu Yararı Kararı Verecek İdareler
Kamu yararı kararı, Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri; bakanlık, köy ihtiyar kurulu, belediye encümeni, il daimi encümeni, il idare kurulu, Yükseköğretim Kurulu, Üniversite yönetim kurulu , Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu yönetim kurulu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yönetim kurulu, ilçe idare kurulu, il idare kurulu, Cumhurbaşkanı tarafından verilir.

Bununla birlikte, kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları ile gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık kamu yararı kararı vermeye yetkilidir.

Bu kamu yararı kararı verildikten sonra kamu yararı kararını onaylayacak idarelere ise bir üst idare tarafından onaylanacaktır. Bu onay işlemi olmadan kamu yararı kararı tamamlanmış olmaz. Ancak, Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.

Kamu Yararı Kararını Onaylayacak İdareler
Kamu yararı kararı, Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin onayı ile tamamlanır.
Kamu yararı kararı İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları valinin,onayı ile tamamlanır.
Kamu yararı kararı, Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün onayı ile tamamlanır.
Kamu yararı kararı, Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının onayı ile tamamlanır.
Kamu yararı kararı, Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün onayı ile tamamlanır.
Kamu yararı kararı, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları Yüksek Kurum Başkanının onayı ile tamamlanır.
Kamu yararı kararı, Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın, onayı ile tamamlanır.
Kamu yararı kararı gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin onayı ile tamamlanır.

Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına gerek olmadığı için onaylanmasına da gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

Kamulaştırmadan Önce Yapılacak İşlemler Ve İdari̇ Şerh
Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.

İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri aynî haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.

İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde kamulaştırma bedelinin mahkemece tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.

Satın Alma Usulü
İdarelerin, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.
Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma bedelinin tespit esaslarına göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinde en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.

Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.

İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin ya da ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Bu yolla satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.

Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde idare, topladığı bilgi ve belgelerle, yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.

Kadastro Görmemiş Yerlerde Tespit İşlemi
İdare, tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar.
Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar.

Kamulaştırma Bedeli̇ni̇n Mahkemece Tespi̇ti̇ Ve Taşınmaz Malın İdare Adına Tesci̇li̇, Yargılama Usulü
Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, topladığı bilgi ve belgelerle, yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.

Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır.
Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.
Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta;
a) Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü,
b) Malik veya maliklerin ad ve soyadları,
c) Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
d) 30 gün içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,
e) Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
f) 30 gün içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,
g) Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,
h) Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği,
Belirtilir.

Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise, bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır.

Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder.

Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve kamulaştırma bedeli olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır.

Tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit edilen bedelden az olması durumunda hâkim tarafından tespit edilen bedel, fazla olması durumunda idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedel, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, kalanı ise bedele ilişkin kararın kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmak ve kesinleşen karara göre hak sahibine verilmek üzere mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir.

Kamulaştırma taksitlendirme ile yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10 uncu maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir.

Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir.

İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedelden fazla olması halinde fazla olan tutarın bloke edildiğine veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.

Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir.

İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, kamulaştırma bedeline ilişkin esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını onbeş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.

Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından onbeş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.

Mahkemece yapılacak bu işlemlerde, mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda yapılır.

Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece, kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır.
Kamulaştırılması yapılan taşınmaz mal, tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir.

Bu tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz mal nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz. Ancak, tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir.

30 gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.

Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin davetiye ve ilanda açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle davada husumet yanlış yöneltilmiş ise, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

Mahkeme heyetinin harcırahları, bilirkişilerin ve keşifte dinlenilen muhtarın mahkemece takdir edilecek ücretleri ile, tapu harçları ve diğer giderler kamulaştırmayı yapan idarece ödenir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davalarında, davacı idare lehine vekalet ücretine hükmedilemez.

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesine göre açılan Kamulaştırma Bedel Tesbiti Ve Tescil Davası

Bu dava, taşınmaz maliki ile pazarlık görüşmesi sonucu taşınmaz bedeli üzerinde anlaşma sağlanamaması, bu şekilde kamulaştırma işleminin satın alma yöntemiyle yapılamaması halinde idare tarafından açılır. 

Davacı kamu kurumu taşınmazın malikinin davalılar olduğunu, taşınmaz hakkında kamu yararı kararı alındığını, taşınmazların kamulaştırılmasına karar verilen bölgede bulunduğunu ve söz konusu taşınmazın kamulaştırılmasını, taşınmazın değerinin tespitine ve mevcut tapu kaydının iptali ile haciz, ipotek ve her türlü takyidattan arındırılmış olarak davacı kamu kurumu adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep eder.

Bu davada, kendisine dava açılan taşınmaz malikleri, mahkemede davacı idarenin taşınmaz için belirlediği bedelin düşük olduğunu, arttırılması gerektiğini belirterek, rayiç fiyatın altında kalan taşınmazın bedelinin tespiti ile buna göre karar verilmesini talep edebilir. Bu anlamda, kamulaştırma konusunda uzman bir avukat tarafında temsil davanın usulü, emsal rayiç bedellerin ortaya çıkarılması noktasında önemlidir.

Mahkeme, dava konusu taşınmazın tapu kaydı ve emsal taşınmaz bilgilerini ve taraflarca sunulan emsal taşınmazla ait kayıtlarını Tapu Sicil Müdürlüğünden, imar durumunu belediyeden, birleşik krokisini Kadastro Müdürlüğünden celp eder.

Toplanan delillerle birlikte dava konusu taşınmaz başında 2942 Sayılı Yasa’nın 10. ve 15. Maddelerine uygun şekilde oluşturulan bilirkişi heyeti ile keşif yapılır.

Keşif sonrasında fen bilirkişisi tarafından bilirkişi raporu ve krokisinde dava konusu taşınmazları ve emsal taşınmazları belirlenir.

Kamulaştırma bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın dava tarihi itibari ile değeri tespit edilir.

Davacı idare kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen tutarı Bankaya yatırdığını mahkemeye bildirir ve dekontu mahkemeye ibraz eder.

Alınan raporun bilimsel verileri içerdiği, dosyaya sunulan emsal taşınmazlarla ve diğer mahkemelerce yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporlarındaki değer tespitleriyle de uyumlu olduğu anlaşıldığında, mahkemece yeterli görülen bilirkişi raporu mahkeme hükmüne dayanak yapılır.

Bunun sonucunda mahkeme tarafından,

  • Davanın Kabulü ile; davaya konusu taşınmazın davaya konu oluşturan ve Fen bilirkişisi tarafından düzenlenen raporda gösterilen kısmının davalılar adına olan mevcut tapu kaydının iptali ile, söz konusu taşınmaz kısmının TMK’nın 999.maddesi gereğince yol olarak tapudan terkinine,
  • Taşınmazın kamulaştırma bedeli olarak belirlenen bedelin varsa taşınmaz üzerindeki tüm ipotek, haciz vs. diğer tüm takyidatlar bedele yansıtılmak suretiyle tapu maliki davalılara tapudaki hisseleri oranında ödenmesine,
  • 2942 sayılı yasanın 10.maddesinin 6459 sayılı yasanın 6.maddesi ile eklenen hüküm uyarınca dava dört aylık süre içinde sonuçlandırılamadığından, karar tarihine kadar belirlenen kamulaştırma bedeline yasal faiz yürütülmesine,
  • taşınmazın tapudan terkinine ilişkin karar bakımından kesin olmak üzere, ancak taşınmazın bedelinin tespiti ve bunun ödenmesi yönünden gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde Yargıtay’da temyiz yasa yolu açık olmak üzere olmak üzere karar verilir.

Kamulaştırma Bedeli̇ni̇n Tespi̇ti̇ Esasları

Oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü,
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) Bu fıkrada belirtilen unsurlara göre tespit edilen arazi bedelinin yarısını geçmemek ve her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak “Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun,” gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

Devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından yapılabilmesi, kamu yararının bulunması, kamulaştırma kararının kanunda gösterilen esas ve usullerine uyulması, gerçek karşılığın, kural olarak peşin ve nakden ödenmesi kamulaştırmanın anayasal öğeleridir.

Kamulaştırmanın anayasal öğelerinden biri “gerçek karşılık” olduğundan, kamulaştırılan taşınmazın bedelinin tespiti “gerçek karşılık” ölçütüne uygun olması gerekmektedir.

Mülkiyet hakkı, ekonomik değer ifade eden ve parayla değerlendirilebilen her türlü mal varlığı hakkını kapsamaktadır. Bir kişinin sahibi olduğu bir mülkte gelecekte meydana gelebilecek değer artışını veya o mülkün ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği düşünülen kârı içeren mülkiyeti kazanma hakkı, kişinin bu konudaki menfaati ne kadar güçlü olursa olsun korunan mülkiyet kavramı içerisinde değildir. Gelecekte elde edilecek bir kazanç kazanılmadığı veya bu kazanca yönelik icrası mümkün bir iddia mevcut olmadığı sürece bir mülk olarak değerlendirilemez. Kişilerin hukuken malik bulunmadıkları malvarlığı değerlerine yönelik mülk edinme beklentileri, mülkiyet hakkı kapsamında koruma görmemektedir.

Usulsüz Tebligat 

Usulüne uygun kamulaştırma tebligatı yapılmamış kişi açısından kamulaştırma işlemi başlamaz, taşınmazın hükmen idare adına tescili için Kamulaştırma Kanununun 17. maddesi uyarınca açılan davada yapılan tebligatlar kamulaştırma işleminin tebliği yerine geçmez.

Bu şartlarda tapuda ferağ verilmemiş ve idari tarafından kamulaştırma bedeli ödendiğine dair herhangi bir belge de ibraz edilemezse, kesinleşmiş bir kamulaştırma işleminin varlığı söz konusu değildir. Bu şartlar varsa, kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat talep edilebilir. Ancak, İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 24.6.1994 tarih 1993/3 Esas, 1994/2 Karar sayılı kararı gereğince ferağ işlemi tebligat işlemi yerine geçer. Bu nedenle, taşınmaz üzerinde bir ferağ verilip verilmediğinin tespiti önemlidir. 

Yargıtay bir kararında “2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 25. maddesi uyarınca hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi mal sahibi açısından usulüne uygun tebligatla başlar. Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; dava konusu taşınmazın isale hattında sebebi ile … Genel Müdürlüğünün 17/05/1990 tarih ve 1990/704 Sayılı kararı ile kamulaştırılmasına karar verildiği, o tarihte yürürlükte bulunan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. maddesinde yazılı Tapu ve Vergi kayıtları üzerinden ve haricen tapu maliki davacıların adreslerinin araştırıldığı, Tapu Müdürlüğünce …, …, …,…, … ve … için tek bir adres bildirildiği, bildirilen adrese çıkartılan tebligatların bila tebliğ iade edildiği, belediye tarafından bildirilen adrese tebligat çıkarılmadığı, adı geçenlerin kayıtlı olduğu kütük sıra, cilt ve sahife numaralarının bildirilerek Nüfus Müdürlüğünce adres tespitinin yapılmasının istendiğine ilişkin herhangi bir belgeye dosya içerisinde rastlanmadığı, kolluk vasıtasıyla harici araştırmanın maliklerin bilinen son adreslerinde değil, dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde yapıldığı, Vergi Dairesine yazılan yazı cevabının sunulamadığı gözetildiğinde yapılan ilanen tebliğin geçersiz olduğu anlaşılmıştır.”  Bkz: Yargıtay Kararı 

Kısmen Kamulaştırma
Kısmen kamulaştırılan taşınmaz malın değeri;
a) Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın Kamulaştırma Bedeli̇ni̇n Tespi̇ti̇ Esaslarına göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır.
b) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır.
c) Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği taktirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır.
Şu kadar ki, (c) bendi gereğince yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.
(b) ve (c) bentlerinde sözü edilen bedelin düşüş ve artış miktarları, Kamulaştırma Bedeli̇ni̇n Tespi̇ti̇ Esaslarına göre bedel takdiri suretiyle tespit olunur.
Kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu masraf ve bedeller (b) bendinde yazılı kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde gözönünde tutulmaz.
Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.

Baraj inşası için yapılan kamulaştırmalar sonunda kamulaştırma sahasına mücavir taşınmaz mallar, kamulaştırma işleminin tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde sahiplerinin yazılı başvurusu üzerine çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulup bozulmadığı, ekonomik veya sosyal yönden yararlanılmasının mümkün olup olmadığı yönlerinden ilgili valilikte kurulan komisyon tarafından incelenir. Komisyonca yapılan inceleme sonucunda çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulduğuna ve taşınmaz maldan yararlanılmasının mümkün olmadığına karar verilmesi halinde taşınmaz mal kamulaştırmaya tabi tutulur. Taşınmaz mal sahibinin bu kapsamda açacağı davalarda ilgili valilik komisyonuna başvurulması dava şartıdır. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin hususlar Cumhurbaşkanınca yürürlüğe konulan yönetmelikle düzenlenir.

Bu suretle kamulaştırılan mücavir taşınmaz mallar hakkında daha sonra geri iade vs. uygulanmaz.

İdare, bu taşınmaz mallar üzerinde imar mevzuatı hükümlerini de göz önünde tutarak dilediği gibi tasarrufta bulunabilir ve gerektiğinde Hazineye bedelsiz olarak devredebilir.

Kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz mal, evvelce paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmış ve yapılan kısmi kamulaştırma bu yerin tamamını veya bir kısmını kapsıyor ise, bu durumda kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece bu paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülerek kamulaştırma bedeli payları oranında kendilerine ödenir. Pay veya paydaşların sadece bu kısım için dava hakları vardır. Taşınmaz malın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır. Kamulaştırılan bu yerler tapu sicilinde idare adına tescil olunur.
Kısmen kamulaştırma işlemlerinin ve baraj inşası için yapılan kamulaştırma işlemlerinin uygulanmasından doğacak anlaşmazlıklar adlî yargıda çözümlenir.

Kamulaştırma İşlemlerine Karşı İdari Yargıda İptal Ve Maddi Hatalara Karşı Adli Yargıda Düzeltim Davası ve Dava Hakkı
Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir.
İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür.
İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır.
İdare, kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir.
İdare tarafından, tespit olunan malike ve zilyede karşı açılan davaların görülmesi sırasında, taşınmaz malın gerçek malikinin başka bir şahıs olduğu anlaşıldığı takdirde, davaya bu gerçek malik, tapu malikinin daha önce öldüğü sabit olursa mirasçıları da dahil edilmek suretiyle devam olunur.
Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez.

Taşınmazın İhti̇laflı Bulunması
İdare, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malın mülkiyeti üzerinde ihtilaf olup olmadığını, taşınmaz malın bulunduğu yerdeki tapu idaresi, kadastro müdürlüğü ve hukuk mahkemelerinden sorarak ve mahallinde araştırma yaparak tespit eder.
Yapılan araştırmalar sonucunda, taşınmaz malın tapuda kayıtlı olmakla birlikte mahkemede mülkiyeti üzerinde ihtilaf olduğu veya kadastrosu yapılmasına rağmen kadastro mahkemesinde davalı olduğunun tespit edilmesi halinde idarece, hazırlanan belgelerin tamamı, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine verilerek, taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin mülkiyet ihtilafıyla ilgili uyuşmazlığın sonucunda belli olacak hak sahibine peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesi istenir.
Mahkemece, taşınmaz mal hakkındaki mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın tüm taraflarına, tebligatların ve ilanların yapılması, taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespit edilmesi ve bu bedelin mülkiyet ihtilafıyla ilgili davanın sonucunda belli olacak hak sahibine ödenmek üzere idarece mahkemenin belirttiği bankaya üçer aylık vadeli hesaba yatırılmasından sonra, bu bedelin ileride belli olacak hak sahibine ödenmesine ve taşınmaz malın idare adına tesciline karar verilir ve bu karar tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.
Mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın sonucunda, hak sahibi olduğuna mahkemece karar verilen kişinin müracaatı üzerine kamulaştırma bedelini tespit eden mahkemenin, paranın bu hak sahibine ödenmesi için bankaya yazacağı talimat üzerine para hak sahibine ödenir.

Kamulaştırılması yapılan taşınmaz mal tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir.

Bu tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz mal nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz.

Ancak, tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir.

Mahkemece tespit edilen bu bedel taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırma bedelidir.

Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmaz Malların Tescili Ve Zilyedin Hakları

Öğretide ve Yargıtay’ın devamlılık gösteren uygulamalarında; taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabul edilmektedir. Bahsedilen hukuki yarar davanın sonuna kadar varlığını korumalıdır. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/12865 E. , 2021/1351 K.) 

İdare öncelikle, kamulaştırılması kararlaştırılan tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malın, kamu mallarından olup olmadığını ilgili yerlerden sormak suretiyle tespit eder.
İdarece yapılan bu araştırma sonucunda, kamulaştırılması kararlaştırılan tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malın, kamu mallarından olmadığının, taşınmaz malın zilyedi mevcut olup da zilyetlikle iktisap iddiasında bulunulduğunun tespiti halinde, bilirkişiler marifetiyle mahallinde tahkikat yapar, delilleri toplar ve keyfiyeti bir tutanakla belirtir. Bu tutanakta, taşınmazın yüzölçümü, zilyedin kimliği, vergi kaydı, zilyetliğin başlangıç tarihi ve süresi, mülkiyeti kazanma şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği belirtilir.

İdarece hazırlanan ve toplanılan belgelerin tamamı, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine verilerek, taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesi istenir.

Mahkeme, taşınmaz malın kamulaştırma bedelini tespit eder. Mahkeme, idarece verilen bilgi ve belgelerden, zilyedin kamulaştırma tarihinde taşınmaz malı Türk Kanunu Medenisi hükümleri dairesinde ve zilyetlikle iktisap etmiş olduğunu belirtmeye yeterli gördüğü takdirde, kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin bilirkişi raporunu idareye, bu raporla birlikte idarece verilen diğer belgeleri tespit edilen zilyede tebliğ eder.
Ayrıca taşınmaz malın durumu, o yerin en büyük mal memuruna bildirilmekle beraber, taşınmaz malın bulunduğu yerde çıkan mahalli gazetede ve Türkiye genelinde yayımlanan bir gazetede en az bir defa ilan edilir.
İlanda;
a) Taşınmaz malın bulunduğu yeri, mevkii, sınırı, miktarı,
b) Zilyedin kimliği,
c) Kamulaştırma bedelinin yatırılacağı banka,
d) Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delillerin, ilan tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği,
e) Hak sahiplerinin son ilandan itibaren bir ay içinde itiraz etmedikleri takdirde, kamulaştırma bedelinin zilyede ödeneceğine karar verileceği,
Belirtilir.
Son ilandan itibaren otuz gün içinde Hazine veya üçüncü bir kimse tarafından itiraz edilmediği takdirde, mahkemece kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve taksitle kamulaştırma yapılmış ise, ilk taksidin yine peşin ve nakit olarak zilyet adına ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdare tarafından kamulaştırma bedelinin zilyet adına yatırıldığına dair makbuzun mahkemeye ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin zilyede ödenmesine karar verilir ve bu karar tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.
Bu müddet içinde Hazine veya üçüncü şahıslar tarafından itiraz edilmesi halinde ise, mahkemece, tespit edilen kamulaştırma bedelinin ileride hak sahipliğini ispat edecek kişiye ödenmek üzere idarece ilanda belirtilen bankada açılacak üçer aylık vadeli hesaba yatırılmasından sonra, taşınmaz malın idare adına tesciline karar verilir.
Kamulaştırma bedelinin zilyede verilmiş olması, o taşınmaz malda hak iddia edenlerin genel hükümler dairesinde zilyet aleyhine, bedele istihkak davası açmak hakkını düşürmez.
Başkası adına tapulu, sahipsiz ve/veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerin kamulaştırmasında binaların asgari levazım bedeli, ağaçların ise takdir olunan bedeli zilyedine ödenir.

Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti Ve Taşınmaz Malın İdare Adına Tescilinden Sonra Taşınmaz Malın Boşaltılması
Lehine kamulaştırma yapılan idare adına tapu dairesince tescil edilen taşınmaz malın boşaltılması idarece icra memurundan istenir. İcra memuru taşınmaz malı onbeş gün içinde boşaltmalarını içindekilere tebliğ eder. Bu süre içinde taşınmaz mal boşaltılmazsa icraca boşaltılır. İtiraz ve şikâyet boşaltmayı durdurmaz ve mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemez.
Taşınmaz malın boşaltılması sebebiyle mal sahibi ve idare tazminat ile sorumlu tutulamaz.
Ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır. Hasat zamanının beklenmesi mümkün olmadığı hallerde kamulaştırmayı yapan idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini tazmin etmek şartıyla, arazinin boşaltılmasını talep edebilir. Ekin bedeli yapılan kamulaştırma değerinin tespitinde nazara alınmış ise, taşınmaz malın boşaltılması için tekrar bu bedelin tespit ve ödenmesi gerekmez.

Birden Fazla Malik 

İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır. Bu nedenle, kamulaştırma davalarında paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı yoktur. İster taşınmazda mirasçılar olsun ister miras dışı pay sahibi olsun, tüm paydaşlar kendi adlarına kamulaştırma davası açabilir.  

Kamulaştırma Bedeli̇ni̇n Mahkemece Tespiti Ve Taşınmaz Malın İdare Adına Tescilinden Sonra Kamulaştırmadan Vazgeçme 
İdare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Şu kadar ki, dava sırasında vazgeçme halinde dava giderleri ile harç, harcanan emek ve işin önemi gözetilerek mahkemece maktuen takdir olunacak avukatlık ücreti idareye yükletilir.

Kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmaz malların kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmaması halinde, keyfiyet idarece mal sahibi veya mirasçılarına duyurulur. Ancak, bu hüküm kamulaştırmanın kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl geçmiş olması hâlinde uygulanmaz. Bu duyurma üzerine mal sahibi veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde ödeyerek taşınmaz malı geri alabilir.

İade işleminin kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşmesi hâlinde kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz.
Taşınmaz malı geri almayı kabul etmeyen mal sahibi veya mirasçılarının geri alma hakları da düşer.
Ancak, kamulaştırılan taşınmaz mala kamulaştırmayı yapan idare dışında başka bir idare, kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği bir kamu hizmeti amacıyla istekli olduğu takdirde, keyfiyet idarece mal sahibi veya mirasçılarına duyurulmaz ve başka bir idareye devredilebileceği veya kiralanabilir.

Mal Sahibinin Geri Alma Hakkı
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya devir veya tahsis yapılan idarece, kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir.
Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.
Bu süreler geçtikten sonra kamulaştırılan taşınmaz malda hakları bulunduğu iddiasıyla eski malikleri veya mirasçıları tarafından idareden herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat talebinde bulunulamaz ve dava açılamaz.

Kamulaştırma Bedelinden Düşülebilecek Hasar
Kamulaştırılmasından vazgeçilen veya geri alınan taşınmaz mal üzerindeki bina, sabit tesisler ve ekili dikili şeyler yıkılmış, sökülmüş veya harap olmuş ise, taşınmaz malın geri alınmasında mal sahibi veya mirasçısı, kamulaştırma tarihindeki değerine göre farkının, ödeyeceği kamulaştırma bedelinden düşülmesini isteyebilir.
Mal Sahibinin Geri Alma Hakkına ilişkin doğacak anlaşmazlıklar adli yargıda çözümlenir.

Tebliğ İle Doğacak Haklar Ve Borçlar Hakların Sınırlandırılması Ve Mülkiyetin İdareye Geçmesi
Hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi, mal sahibi için mahkemece yapılan tebligatla başlar. Mülkiyetin idareye geçmesi, mahkemece verilen tescil kararı ile olur.
Mahkemece verilen tescil kararı tarihinden itibaren taşınmaz mal sahibinin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malda yeni inşaat veya ekim yapmak veya mevcut inşaatta esaslı değişiklikler meydana getirmek gibi kullanma hakları kalkar. Bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz.

Baraj, sulama şebekeleri ve boru hatları, karayolu, demiryolu, liman ve havaalanı gibi gelecek yıllara sari büyük projelerde kamu yararı kararı kamulaştırılacak taşınmazların bulunduğu mahalle ve/veya köy muhtarlığında on beş gün süre ile asılmak suretiyle ilan edilir. Kamu yararı kararının ilan süresinin bitiminden itibaren, kamulaştırılacak taşınmazlar üzerine yapılan sabit tesisler ile dikilen ağaçların bedeli, kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınmaz.
Taşınmazlardaki bu sınırlama ilan tarihinin bitiminden itibaren beş yıl olup, bu süre Cumhurbaşkanı tarafından bir defaya mahsus olmak üzere beş yıl süre ile uzatılabilir.

Trampa Yolu İle Kamulaştırma
Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verebilir.
Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz.

Acele Kamulaştırma
Yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.

Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal boşaltılır.

Kamulaştırmayı Kanunun 27. Maddesi gereğince açılan Acele El Koyma 

4650 Sayılı Kanunla değişik 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunun 27. Maddesi gereğince, taşınmazın maliklere ait kısmının 2942 Sayılı Kanunun 27. Maddesi uyarınca Cumhurbaşkanının Acele Kamulaştırma Kararı ile tespit edilen kamulaştırma bedeli karşılığında idare adına el konulmasına ve tapuya bildirilmesini talep edilir. 

Mahkeme tarafından dava konusu taşınmaza ait tapu ve kadastro kayıtları celp edilir, ziraat mühendisi bilirkişi, inşaat mühendisi bilirkişi, gayrimenkul değerlendirme uzmanı-mülk bilirkişisi, fen bilirkişisi refakati ile mahallinde tespit yapılır, dosya bilirkişilere tevdii edilerek, bu uzman bilirkişilerden rapor alınır, raporda değerlendirme tarihindeki metrekare birim değerleri tespit edilir.

Bunun sonucunda mahkeme tarafından,

  • taşınmazın acele kamulaştırma bedelinin bilirkişi raporundaki bedel gibi tespitine,
  • Kamulaştırma bedeli davacı idare tarafından hak sahipleri adına Bankaya yatırılarak makbuzu mahkemeye ibraz edilmiş olduğundan, 4650 Sayılı Kanunla değişik 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunun 27. Maddesi gereğince dava konusu taşınmazın kamulaştırılan kısmına davacı tarafça ACELE EL KONULMASINA,
  • Fen Bilirkişisinin rapor ve krokisinin kararın eki sayılmasına, davalı malik adına bloke edilen bedelin davacı idarenin bedel ile ilgili hakları saklı kalmak kaydı ile, tapudaki takyidatlar da bedele yansıtılarak kalanın talep halinde hak sahiplerine ödenmesine, Davalılar/davalı adına bloke edilen bedelin hak sahiplerine ödenene kadar geçen süre için 3’er aylık vadeli hesaplara yatırılmasına, hak sahibi olan davalılar ve ölü tapu malikleri varsa intikaller yapıldıktan sonra mirasçılarına paylar oranında ödenmesine, bu hususta Bankaya müzekkere yazılmasına,
  • Dava konusu taşınmazın tapu kütüğüne ” Acele kamulaştırma nedeniyle el koyma kararı vardır” şerhinin işlenmesi için ilgili Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılmasına,
  • Acele el koyma yönünden kesin, diğer hususlarda ileride açılacak bedel tespiti ve tescili davasında değerlendirilmek üzere karar verilir. 

Bedelsiz Kullanma Yetkisi
Milli savunma inşaat ve tesisatı için gerekli görülen gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyet ve tasarrufunda veya ruhsatname ile intifaları altında bulunmayan kireç, taş ve kum ocaklarını, hiç bir resim ve ücrete tabi olmadan kullanmaya Milli Savunma Bakanlığı yetkilidir. Bayındırlık, Köy İşleri ve Kooperatifler bakanlıkları ile T.C. Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü, Karayolları Genel Müdürlüğü ve Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü de aynı sebep ve şartlarla, demiryolu hattının veya karayolunun veya su tesislerinin her yönündeki, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyet ve tasarrufunda veya ruhsatname ile intifaları altında bulunmayan kireç, taş ve kum ocaklarını hiç bir resim ve ücrete tabi olmadan kullanabilirler.

İmar Mevzuatı Uygulanan Veya Özel Parselasyon Yapılan Yerler
İmar mevzuatı gereğince düzenlemeye tabi tutulan parsellerden düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve bunun gibi kamu hizmet ve tesislerine ayrılan yerlerle, özel parselasyon sonunda malikinin muvafakatı ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerler için eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı istenemez.

Kamulaştırmadan Sonra Alınan Tapu Kaydının İptali
Kamulaştırma kanunları uyarınca gerekli işlemler tamamlanıp tapuda kayıtlı olanların idare adına intikallerinin yapılmasından, tapuda kayıtlı olmayanların tescillerinin sağlanmasından sonra, kamulaştırılan yer için herhangi bir nedenle gerçek ve tüzelkişiler adına yeniden tapu tesis edildiği takdirde, idarenin isteği üzerine hâkim, evrak üzerine ve lüzum gördüğü takdirde mahallinde inceleme yaparak sonraki kaydın iptali hakkında bir karar verir.

Yetkili Ve Görevli Mahkeme Ve Yargılama Usulü
Kamulaştırma işlemlerinden doğan tüm anlaşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görülür.

Vergilendirme
Kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas olan vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde, kamulaştırma bedeli ile vergi değeri arasındaki fark üzerinden, cezalı emlak vergisi tarh olunur.
Emlak vergisi beyannamesinin ek süreye rağmen verilmemiş olması halinde, kesinleşen kamulaştırma bedeli, kamulaştırmanın yapıldığı yıla ait vergi değeri yerine geçer ve bu değer üzerinden cezalı emlak vergisi tarhiyatı yapılır.

Kamulaştırmasız Hukuki El Atma – İdari Yargı

 

Plansız şehirleşme, idarelerin bütçelerinin kısıtlı olması gibi çeşitli nedenlerle geçmişte kamulaştırma yapılmaksızın bazı taşınmazlar fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiştir (AYM, E.2010/83, K.2012/169, 1/11/2012).

İdarelerin zaman zaman Anayasa ve kanunlara uygun olmayan yöntemlerle özel mülkiyete konu taşınmazları kamu hizmetine tahsis etmek amacıyla hareket etmeleri sonucu kamulaştırmasız el atma olgusu ortaya çıkmıştır.

Anayasa’nın 36. maddesinin birinci fıkrasında “Herkes, meşru vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı veya davalı olarak iddia ve savunma ile adil yargılanma hakkına sahiptir.” denilmektedir. 

Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır veya her hâlde mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır.

Bu süre içerisinde belirtilen işlemlerin yapılmaması hâlinde taşınmazların malikleri tarafından, uzlaşma sürecini ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmazın kamulaştırmasından sorumlu idare aleyhine idari yargıda dava açılabilir.

Birinci fıkra uyarınca dava açılması hâlinde taşınmazın ya da üzerinde tesis edilen irtifak hakkının dava tarihindeki değeri, mahkemece; bilirkişi incelemesi yapılarak, taşınmazın hukuken tasarrufunun kısıtlandığı veya fiilen el konulduğu tarihteki nitelikleri esas alınmak suretiyle tespit edilir ve taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline veya terkinine hükmedilir.

09/10/1956 Tarihinden Önce Kamulaştırılmaksızın Kamu Hizmetine Ayrılan Taşınmazların Bedel Tespiti

Kamulaştırmasız el atılan gayrimenkulde, 09.10.1956 tarihinden önce fiilen el konulduğunun tespit edilmesi halinde 221 Sayılı Kanunun 4. maddesi uyarınca davanın reddine karar verilir. 

Buna göre, kamulaştırmasız el atılan gayrimenkulde, , 09.10.1956 tarihinden sonra el atıldığının tespit edilmesi halinde kamulaştırmasız el atma tazminatı istenebilir. 09.10.1956 tarihinden önce kamulaştırmasız el atılan gayrimenkuller için kamulaştırmasız el atma tazminatı istenemez. 

9/10/1956 Tarihi İle 4/11/1983 Tarihi Arasında Kamulaştırılmaksızın Kamu Hizmetine Ayrılan Taşınmazların Bedel Tespiti
Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle, mülkiyet hakkından doğan talepler, bedel talep edilmesi hâlinde bedel tespiti ve diğer işlemler bu madde hükümlerine göre yapılır. Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.
İdarenin daveti veya malikin müracaatı üzerine, fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının idarenin daveti veya malikin müracaat ettiği tarihteki tahmini değeri; teşkil edilen kıymet takdir komisyonu marifetiyle, taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınmak ve hesaplanmak suretiyle tespit edilir. Tespitten sonra, teşkil olunan uzlaşma komisyonunca, idarenin daveti veya malikin müracaat tarihinden itibaren en geç altı ay içinde tebliğ edilen bir yazı ile, tahmini değer bildirilmeksizin, talep sahibi uzlaşma görüşmelerine davet edilir.
Uzlaşma; idareye ait taşınmazın trampası, idareye ait taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tanınması veya imar mevzuatı çerçevesinde başka bir yerde imar hakkı kullandırılması suretiyle veya bunların mümkün olmaması hâlinde nakdi bedel üzerinden yapılabilir.
Uzlaşma görüşmeleri, hukuki veya fiili engel bulunmadığı takdirde davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır ve uzlaşmaya varılıp varılmadığı, malik veya temsilcisi ile komisyon üyeleri tarafından imzalanan bir tutanağa bağlanır. Bu tutanak ile uzlaşma görüşmelerine ilişkin bilgi ve belgeler, açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez. Uzlaşmaya varılması hâlinde, üzerinde uzlaşılan hakkın türünü, tanınma şart ve usullerini, nakdi ödemede bulunulacak ise miktarını ve ödeme şartları ile taşınmazların tesciline veya terkinine dair muvafakati de ihtiva eden bir sözleşme akdedilerek bu sözleşme çerçevesinde işlem yapılır ve uzlaşma konusu taşınmazlar resen tapuya tescil veya terkin edilir.
Uzlaşılan bedel, bütçe imkanları dâhilinde sonraki yıllara sâri olacak şekilde taksitli olarak da ödenebilir.
İdare ve malik arasında uzlaşma sağlanamadığı takdirde, uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir.
Dava açılması hâlinde, fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının dava tarihindeki değeri, mahkemece bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle tespit ve taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline veya terkinine hükmedilir.
Tespit edilen bedel, idarece ödenir.
Tescile veya terkine ilişkin hüküm kesin olup tarafların hükmedilen bedele ilişkin temyiz hakkı saklıdır.
Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle, mülkiyet hakkından doğan taleplerle açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekalet ücretleri bedel tespiti davalarında öngörülen şekilde maktu olarak belirlenir ve ödenecek olan bedelin tahsili sebebiyle idarelerin mal, hak ve alacakları haczedilemez.

Kamulaştırmasız El atma Kavramı, Niteliği ve Yasalarımızdaki Süreci

Kamulaştırmasız el atma kavramı, 6830 sayılı İstimlâk Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 09 Ekim 1956 tarihinden sonraki olgular için söz konusu olup; bu tarihten önceki el atmalar, 05.01.1961 gününde kabul edilen 221 sayılı Amme Hükmi Şahıslar veya Müesseseleri Tarafından Fiilen Amme Hizmetlerine Tahsis Edilmiş Gayrimenkuller Hakkındaki Kanun ile “Kamulaştırılmış” sayılmıştır.

Gerek 6830 sayılı İstimlâk Kanunu’nda, gerekse bu Kanunu kaldırarak, kamulaştırma konusunda yeni ilkeler getiren 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda; kamulaştırma yapılmaksızın taşınmaz malına el konulan kimsenin, uğradığı zarar ve ziyan ile mülkiyet hakkının kullanılmasından doğan malın özüne bağlı hangi davaları açabileceği konusunda bir düzenleme getirilmemiştir.

Taşınmazına kamulaştırmasız el konulan kimsenin, ilgili kamu tüzel kişisi aleyhine el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi, tazminat verilmesini de isteyebileceği, 16.05.1956 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile çözüme bağlanmıştır.

Bu noktada, 04.11.1983 tarihinde kabul edilip 08.11.1983 gününde yürürlüğe giren 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 38.maddesinde, kamulaştırmasız el atmadan kaynaklanan davalarda süre yönünden yirmi yıllık bir sınırlama getirilmiş ise de; bu hükmün, Anayasa Mahkemesi’nin 04.11.2003 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 10.04.2003 gün ve 2002/112 Esas, 2003/33 karar sayılı kararıyla iptal edilmesi sonucu, idarenin kamulaştırmasız el atma işlemine karşı hak sahiplerinin dava hakkını yirmi yıl ile sınırlayan hak düşürücü süre ortadan kalkmıştır.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararının yürürlüğe girdiği 04.11.2003 tarihinden sonra ve bu tarihten önceki yirmi yıl içinde taşınmazlarına kamulaştırmasız elkonulanların, idare aleyhine tazminat ve elatmanın önlenmesi istemiyle süreye bağlı olmaksızın dava açmalarının önünde yasal bir engel bulunmadığı gibi; İptal Kararının yürürlüğe girdiği tarihten önceki yirmi yıldan daha önce taşınmazlarına kamulaştırmasız el konulanların hak ve durumları da, 30.06.2010 tarihinde yürürlüğe giren 18.06.2010 gün ve 5999 sayılı “Kamulaştırma Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” la 2942 sayılı kamulaştırma kanununa geçici 6.madde eklenmiş ve malikçe tazmin talebinde bulunulması hâlinde öncelikle uzlaşma yoluna gidilmesi, uzlaşma temin edilemeyen hâllerde dava yoluna gidilebileceği öngörülmüştür.

Bu düzenlemeden sonra 25.02.2011 tarihinde yayınlanan 6111 sayılı “Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu ve Diğer Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un geçici 2.maddesi ile “ Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren onbeş yıl süreyle geçerli olmak üzere; 04.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun geçici 6’ncı maddesi hükmü, 04.11.1983 tarihinden sonraki kamulaştırmasız el atma işlemlerine de uygulanır. Ancak, bu tarihten sonraki kamulaştırmasız el atma işlemleri sebebiyle açılan tazminat davalarında verilen ve kesinleşen mahkeme kararlarına istinaden 2942 sayılı Kanunun geçici 6’ncı maddesinin yedinci fıkrası uyarınca ödemelerde kullanılmak üzere, ihtiyaç olması halinde, idarelerin yılı bütçelerinde sermaye giderleri için öngörülen ödeneklerden ayrıca yüzde beş pay ayrılır” hükmü getirilmiştir.

Ne varki, anılan bu madde, Anayasa Mahkemesi’nin 01.11.2012 Tarih, 2010/83 Esas, 2012/169 Karar sayılı ilamı ile iptal edilmiş ve iptalin 30.05.2013 tarihinde yürürlüğe gireceği karar altına alınmıştır.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı üzerine, 30.05.2013 tarihinde kabul edilip 11.06.2013 günlü resmi gazete yayınlanarak yürürlüğe giren 6487 sayılı “Bazı Kanunlar ile 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 21.maddesi ile 04.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun geçici 6‘ncı maddesinde değişiklik yapılmıştır.

Diğer taraftan, Kamulaştırmasız el atma müessesesi, kaynağını ve dayanağını Anayasa ve yasalardan almayan, mülkiyet hakkının özüne dokunan bir işlemdir. Kamulaştırmada, yöntem olarak Anayasa ve yasalara uygun bir kamulaştırma işlemi yapılması söz konusu iken, kamulaştırmasız el atmada usulüne uygun bir kamulaştırma işleminden söz edilmesi olanaklı değildir.

Ancak, kamulaştırmasız el atma ile kamulaştırmanın, konu, amaç ve yetki yönüyle benzer yönleri bulunmaktadır; her iki müessesenin de oluşması için, kamulaştırma yapmaya yetkili devlet kamu tüzel kişileri veya kamu kurumları tarafından kamulaştırma işleminin yapılması veya kamulaştırmasız el atılmış olması gereklidir. Kamulaştırmasız el atmada da, kamulaştırmada olduğu gibi, taşınmazın edinilmesinde kamu yararının bulunması zorunludur. Gerek kamulaştırmanın, gerekse kamulaştırmasız el atmanın konusu sadece özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallardır.

Az yukarıda açıklandığı üzere, kamulaştırmasız el atma müessesesi mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip olmakla birlikte, çağdaş bir yaklaşımla ve sosyal devlet ilkesi gereği olarak uygulamada, taşınmaz malikine, dava yoluyla mülkiyetin bedele çevrilmesi ya da idarenin hakkın özünü zedeleyen el atma eylemine son verilmesi yolu açılmıştır.

Kamulaştırmasız el atma halinde kamu kurumu, Kamulaştırma Kanununa uygun hareket etmeden, ferdin malını elinden almış olması sebebiyle kanunsuz bir harekette bulunmuş durumdadır. Bu bakımdan dava, mülkiyete tecavüzün önlenmesi veya haksız fiil neticesinde meydana gelen zararın tazmini davasıdır ( 11.02.1959 gün, E:1958/17, K:1959/15 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gerekçesinden ).

Türk hukukunda “fiili yol”un en karakteristik örneği, “kamulaştırmasız elatma”lardır. Kamulaştırmasız el atma, idarenin, bir kişiye ait taşınmazı bilerek veya bilmeyerek kamulaştırmaya ilişkin usul ve kurallarına uymaksızın ve bir bedel ödemeksizin işgal ederek kamu hizmetine tahsis etmesi şeklinde tanımlanmaktadır. Buna göre, kamulaştırmasız el atmadan söz edilebilmesi için, kişiye ait gayrimenkulün idarece ( kamu hizmetinde kullanılmak amacıyla ) işgal edilmiş olması ve bu işgalin kanunda öngörülen usul ve esaslara uyularak tesis edilmiş bir kamulaştırma işlemine dayanmadan gerçekleştirilmiş olması gerekmektedir. Bu şekilde, idarenin hukuk dışı eyleminden kaynaklanan fiili el atmaların, özel kişilerin haksız fiil teşkil eden eylemlerinden hiçbir farkının bulunmadığı, bu nedenle bu tip eylemlerden doğan zararların da özel kişilerin haksız fiilinden doğan zararlarda olduğu gibi adli yargıda dava konusu edilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Başvuran Mahkemede görülen davaya konu olayda, davacıya ait taşınmaz, imar planlarıyla ‘‘dere mutlak koruma alanı ” sınırları içine alınmış ve bu nedenle davacının taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlanmıştır. Davacının tasarruf yetkisinin kısıtlanmasının, davacının mamelekinde azalma meydana getirebileceği tartışmasızdır. Ancak, davacının mülkü üzerinde tasarruf etme hakkının kısıtlanması, idarenin bir eyleminden değil, idari bir işlem niteliğinde olduğu tartışmasız olan imar planından kaynaklanmaktadır. Olayda, idarenin fiili el atma niteliği taşıyan bir eylemi henüz bulunmamakta, aksine kanunen yapması gereken kamulaştırma işlemlerini yapmamak biçiminde tezahür eden bir eylemsizliği söz konusudur.

Öte yandan, kamulaştırmasız el atmadan söz edilebilmesi için taşınmaz zilyetliğinin idareye geçmesi ve taşınmazın fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş olması gerekmektedir. Oysa Mahkemede görülen davaya konu olayda olduğu gibi “imar kısıtlamaları”nda taşınmaz zilyetliği malikte kalmaya devam etmekte olup yalnızca malikin tasarruf yetkisinin, ilgili mevzuattan kaynaklanan bazı kısıtlamalara maruz kalması söz konusu olmaktadır…”

Hususları açıklanarak geçici 6.maddenin onuncu fıkrasının üçüncü cümlesinde de, “Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabilir” hükmüne yer verilerek imar kısıtlamalarından kaynaklanan tazminat davalarının idari yargıda açılacağının teyit edildiği belirtilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.12.2010 gün ve 2010/5 – 662/651 sayılı kararı uyarınca imar planında yol, park ve yeşil alan gibi kamu hizmetine ayrılmış bulunan yerlere el atılmamış olsa dahi bedeline hükmedileceğine ilişkin kararı da gözetilerek, 3194 sayılı İmar Kanununun 10. maddesi amir hükmü uyarınca 1/1000 ölçekli uygulama imar planının kesinleştiği tarihten itibaren 5 yıl içinde ayrılma amacına uygun olarak kamulaştırma görevinin yerine getirilmemesi ve malikin mülkiyet hakkının süresi belirsiz şekilde kısıtlanması nedeniyle taşınmaz bedeli ödenmelidir.

Mülkiyet Hakkı, Kavram ve İçeriği:

Modern mülkiyet anlayışında mülkiyet hakkı yetki ve ödevlerden oluşmaktadır. Malikin hem yetkileri, hem de yakınlarına ve topluma karşı ödevleri bulunmaktadır. Modern mülkiyet anlayışına göre, hakkın kapsamında yer alan ödevler, mülkiyet hakkına yabancı, ona dıştan ve sonradan yükletilen sınırlamalar olarak kabul edilmemeli, aksine bunları, kamu yararı amacıyla malike yükletilen ve mülkiyet hakkını oluşturan ödevler olarak düşünmelidir.

Görülmektedir ki, mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz. Mülkiyet ancak kanunla ve kamu yararı amacı ile sınırlandırılabilir. Başka bir deyişle, kanun koyucunun malikin yetkilerini sınırlamak yetkisi, 1982 Anayasası’nın 35/2.maddesinde sınırlandırılmıştır. Bu sınırlandırmanın özü “kamu yararı”, şekli ise “kanun” dur. Kanun koyucunun mülkiyet üzerinde yaptığı sınırlamalar bu hakkın özüne dokunamaz.

1982 Anayasasında modern mülkiyet anlayışı benimsenmiştir.

1982 Anayasası, mülkiyet hakkına saygılı ve bu hakkı koruyan bir rejimi öngörmektedir. Anayasanın mülkiyet hakkını düzenleyen ve aynı başlığı taşıyan 35.maddesinde, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.

Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz” hükmü bulunmaktadır. 35.madde de mülkiyet hakkı üç aşamalı bir anlatımla açıklanmıştır:

Birinci fıkrasında “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir” denilerek bu hakkın varlığı anayasal bir hak olarak saptanmıştır. Böyle bir hak sahibi bu şeylerin mülkiyetini kazanabilir. Ona sahip olabilir. Mülkiyetinde olan şeyi dilediği gibi kullanabilir. Başkalarının o şeye el atması durumunda onun el atmasının önlenmesini ve bu hakkının korunmasını isteyebilir. Dava edebilir.

Mülkiyet hakkının bu görünümü sınırsız ve kısıtlamasızdır.

Kutsal, sınırlamasız ve kısıtlamasız görünen bu hak anılan maddenin 2. ve 3.fıkraları ile genel bir sınırlamaya bağlı kılınmıştır.

İkinci fıkra uyarınca: “Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir”. Demek ki kamu yararı olan yerde veya bu amaçla kullanma gereksiniminde mülkiyet hakkı sınırlanabilir. Ancak bu sınırlama da kanunla yapılabilir. Kanunsuz olarak burada kamu yararı vardır, denilerek herhangi bir kamu kurumu veya tüzel kişisi mülkiyet hakkına herhangi bir sınırlama koyamaz. Öyle ise bu fıkranın içeriğine göre ancak kamu yararı bulunduğu durumlarda ve kanuna tutunarak sınırlama yapılabilir, yasal bir dayanak olmadan kamu yararı olsa bile mülkiyet hakkına el uzatılamaz. Yasanın olanak tanıdığı yerde de kamu yararı bulunmalıdır.

Anayasa’nın 35.maddesinin İkinci fıkrasında kastedilen, kamu yararı nedeniyle mülkiyet hakkının sınırlanması, 46.maddede “Kamulaştırma” olarak ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir. Ancak, anılan maddede öngörülen koşullar gerçekleştiğinde, mülkiyet hakkına sınırlama getirilmekte ve karşılığı ödenmek suretiyle malıelinden zorla alınmaktadır.

1982 Anayasasının 35.maddenin 3.fıkrası, mülkiyet hakkına bir sınırlama daha koymuştur. Bu fıkrada, “Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz” ifadeleriyle, mülkiyet hakkı sahibine kendi kendini sınırlaması koşulunun ne olduğunu göstermiştir.

Dikkat edilecek olursa; 1982 Anayasasında mal sahibinin kullanma hakkı, 35.maddenin 2.fıkrasında “kamu yararı”, 3.fıkrasında “toplum yararı” ile sınırlanmış ise de; her iki durumda da, taşınmazın mülkiyetine el uzatılamamakta, sadece kullanma hakkının hangi sınırlarla bağlı olduğu ifade edilmektedir.

Anayasanın “mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağını” içeren 35.maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi ( 743 sayılı TKM m.618 ) hükümlerinin birlikte incelenmesinden varılacak sonuç, Türk Hukukunda mülkiyet hakkının sosyal ( modern ) mülkiyet anlayışıyla düzenlenmiş olduğudur.

Öyleyse, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683.maddesi ( 743 sayılı TKM m.618 ) uyarınca, malik, eşya üzerinde ancak hukuk düzeninin sınırları içinde tasarruf eder. Dolayısıyla mülkiyet, kişilere, eşya üzerinde en geniş yetkiler sağlamakla birlikte, ödevler de yükleyen bir hak olarak kabul edilmektedir. Bu hak, malikin gerek yetkilerini ve gerekse komşularla topluma karşı olan ödevlerini kapsar. Böylece mülkiyetin özü, yetki ve ödevlerden oluşur.

Mülkiyet hakkının olumlu içeriğine göre malik, eşyayı eylemli olarak dilediğince kullanma, ondan ve semerelerinden yararlanma, eşyayı zilyedinde bulundurma, satış, bağışlama, nesnel haklar kurma, kişisel haklarla sınırlama gibi, eşya üzerinde dilediğince tasarrufta bulunma yetkileriyle donatılmıştır.

Malikin eşya üzerindeki egemenliği hukuk düzeninin sınırları içinde üçüncü kişilere karşı korunmuş bulunmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683.maddesine ( 743 sayılı TKM m.618 ) göre malik, eşyayı hukuka aykırı olarak elinde bulunduran ya da eşyaya el koyan kişilerden onun geri verilmesini isteyebileceği gibi, yine hukuka aykırı olarak zilyetliğine yapılan el atmaların önlenmesini, taşkınlıkların giderilmesini de isteme hakkına sahiptir.

Bu suretle, mülkiyet hakkının sağladığı yetkilerin müeyyidesi olan dava hakları malike tanınarak mülkiyet korunmuştur. Kanunun deyimiyle, “istihkak ve elatmanın önlenmesi” istemleri mülkiyet hakkından doğup, varlıklarını mülkiyet hakkına ayrılmaz bir biçimde bağlı olarak sürdürürler.

Mülkiyet hakkının içeriğine giren ödevler ise; yapmama, katlanma ve yapma ödevleridir. Komşuluk hukukuna ilişkin ödevler yapmama ödevine, kar, yağmur ve tutulamayan kaynak sularını kabule zorunluluk katlanma ödevine, taşınmaz mallar için vergi, resim ve harç ödeme yükümlülüğü de yapma ödevine örnek olarak gösterilebilir.

Bütün bu anlatılanların ortaya koyduğu sonuç şudur; mülkiyet, toplum yararı ile sınırlı, sahibine gerek yetki ve gerekse ödevler yükleyen kamu ve özel hukuk karakterli kendine özgü bir haktır.

O halde, malik mülkiyet hakkına dayanarak, mülkiyete ilişkin yetkilerin kullanılmasında, hukuksal bir nedene dayanılmadan üçüncü kişilerin engellemesi ile karşılaştığı takdirde, el atmanın önlenmesi davası açabilecektir. Açıktır ki, bu gibi davranışlarla ihlal edilen, Anayasal ve yasal bağlamda teminat altına alınmış bulunan, mülkiyet hakkıdır.

Burada, davranışların haksız olması ve bir hakka dayanmaması yeterli olup, kusurun bulunması gerekli değildir. Malikin, mülkiyet hakkını, engellemenin varlığını ve nedensellik bağının bulunduğunu ispatlaması gerekli ve yeterlidir ( Hukuk Genel Kurulu’nun 15.12.2010 gün ve E:2010/5–662, K:2010/651 sayılı ilamı ).

Az yukarıda vurgulanan Anayasa hükmüne ( m.35 ) paralel olarak yasakoyucu taşınmaz mülkiyetinin kullanımına, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile sınırlama getirmiştir.

Anılan Kanun’unun 5.maddesi gereğince, özel hukuk hükümlerine tabi gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazların bizatihi kendisi değil, bu taşınmazlarda varlığı bilinen veya daha sonra ortaya çıkacak olan korunması gerekli taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının Devlet malı niteliğinde olduğu belirtilmiş; aynı Kanun’un 11/2.maddesinde ise, maliklerin bu varlıkların üzerindeki mülkiyet haklarının tabii icabı olan ve bu kanunun hükümlerine aykırı bulunmayan bütün yetkilerini kullanabilecekleri düzenlenmiştir.

İmar Planlarının Hukuk Kuralları Arasındaki Yeri, İmar Planlarına Hakim Olan İlkeler ve Doğurduğu Hukuki Sonuçlar

Bir idari fonksiyon olarak planlama, “içeriği ne olursa olsun, önceden saptanmış hedef ya da hedeflere, yine önceden saptanmış sürede ulaşmak için izlenecek yön ve yöntemleri belirleme eylemi” olarak tanımlanmaktadır ( Ö.Bozkurt, T.Ergun, S.Sezen, Kamu Yönetimi Sözlüğü, 1.Basım, Ankara 1998, s.206 ).

Niteliklerine göre planlar, emredici, özendirici ve yol gösterici olmak üzere üçe ayrılırlar. Emredici planlarda; idare, plan ile amaçladığı hedeflere ulaşılmasını şart koşar ve tüm kesimler buna uymak zorundadır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8.maddesi gereğince, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyeler, dışında ise valiliklerce ( İl Özel İdarelerince ) yapılması zorunlu kılınan imar planları ( nazım ve uygulama imar planları ) emredici planlardandır ( H. Kalabalık, İmar Hukuku, Ankara 2005, s.63 ).

İmar planlamasının amacı, belediye ve mücavir alanlar ile bu alanların dışında, kamu ve toplum yararını gerçekleştirecek hukuki çerçevenin oluşturulmasıdır.

Bu amacın gerçekleştirilmesinde hukuki boyut, başta Anayasa olmak üzere, İmar Kanunu, diğer ilgili kanunlar ve imar yönetmelikleri olup; planlama mevzuatının amacı, Anayasanın belirlediği ilke ve hedefler doğrultusunda kamu yararını sağlamak olmalı, planlar da aynı ilke ve hedefler doğrultusunda uygulanmalıdır.

İmar planları, hemen hemen tüm hukuk sistemlerinde yerel planların yapılması ve uygulanması sırasında uyulması gerekli görülen ilkeleri taşıması gerekli olup; “açıklık”, “genellik”, “üst dereceye bağlılık”, “kamu yararı”, “esneklik”, “geniş kapsamlılık”, “uzun süreli olma”, “bilimsellik” ve “katılım” ilkelerinin yanı sıra, “hukuk devleti” ve “zorunluluk” ilkeleri ayrıca önem arz etmektedir.

Hukuk devleti ilkesi gereğince, imar planları ve bunları uygulanması amacıyla idarece yapılan düzenlemeler keyfi ve indi olmamalı; makul bir şekilde, meşru ve kamusal amaçların gerçekleştirilmesiyle ilgili, Anayasanın ikinci kısmında yer alan temel hak ve hürriyetlerle uyumlu, özellikle 35.maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkına saygılı olmalıdır. Ayrıca, idare imar planları ve bunları uygulamak amacıyla idari işlemler yaparken, hukuk devleti ilkesinin bir gereği olarak, Anayasa ve kanunlarca belirlenen usullerin takip edilmesi gerekir ( H. Kalabalık, age, s.101)

Zorunluluk ilkesi gereğince de, onaylanmış imar planlarının dışına çıkılması olanaklı değildir. Bu planlar, herkes için uyulması zorunlu belgelerdendir. Diğer bir ifadeyle, kesinleşen yerel planlar, idare ve vatandaşlar açısından bağlayıcı hukuki sonuç doğurur. Kent ya da kasabaların mevcut durumunda bir takım değişiklikler meydana getirmek amacında olan yerel planların bu amaca ulaşılabilmeleri için, planlarca getirilen yükümlülüklerin ilgili idareler, vatandaşlar ve devlet tarafından mutlaka yerine getirilmeleri zorunludur. Yerel planların kabul edilmesinden sonra ilgili idare için bunları uygulamak zorunluluğu doğar ( H. Kalabalık, age, s.118-119 ).

Denilebilir ki, imar planları onaylanarak bağlayıcılık kazandıktan sonra, idare ve bireyler açısından bir takım hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Bir başka ifadeyle imar planları, idare ve halk açısından kimi yükümlülükler meydana getirmekte ve haklarına sınırlamalar koymaktadır.

İdare açısından en belirgin yükümlülük, imar planına aykırı davranışta bulunulamamasının yanı sıra, planların uygulanması için gerekli olan imar programlarını ve yönetmelikleri, Kanunda öngörülen süre içerisinde hazırlamaktır ( İmar Kanunu m.10 ). Belediyelerin, imar programı yapma yükümlülüğünü hiç yerine getirmemeleri halinde bunun müeyyidesi, İmar Kanununda öngörülmemiştir.

Özel hukuk gerçek ve tüzel kişileri açısından ise, imar planlarının onaylanmasından sonra, imar sınırları içinde girecekleri her türlü imar ve yapı faaliyetlerinde imar plan ve imar programlarına uygun davranmak, her türlü yapı için ilgili idareden izin almak ve izin ilkelerine uygun olarak yapı inşa etmek yükümlülüğü doğmaktadır.

İmar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerlerde kişilerin taşınmaz malları üzerindeki haklarına, imar programı süresince bir takım kısıtlamalar getiren 3194 sayılı İmar Kanununun 13.maddesinin; imar plânlarında, resmî yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanlarda, inşaata ve mevcut bina varsa esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği, imar programına alınıncaya kadar mevcut kullanma şeklinin devam edeceğine dair düzenlemeyi içeren birinci fıkrası ile; imar plânlarının tasdik tarihinden itibaren beş yıl sonra parsel sahibinin, başvuruda bulunarak imar plânlarında meydana gelen değişikliklerden ve civarın özelliklerinden dolayı okul, cami ve otopark sahası ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanların yapımından ilgili kamu kuruluşunca vazgeçildiğine dair görüş alması koşuluyla tüm belirli çevredeki nüfus, yoğunluk ve donatım dengesini yeniden irdeleyerek hazırlanacak yeni imar plânına göre inşaat yapabileceğini öngören üçüncü fıkrası, Anayasa Mahkemesi’nin 29.12.1999 gün ve 1999/33 Esas 1999/51 Karar sayılı kararı ile iptal edilmiştir.

Gerekçesi özellikle Anayasa’nın 13. ve 35.maddelerine dayandırılan, iptal kararında; “Anayasa’nın 35.maddesinde mülkiyet hakkı düzenlenmiştir. Kişinin bir şey üzerindeki hâkimiyetini ifade eden mülkiyet hakkı, malike dilediği gibi tasarruf olanağı verdiği ve ona özgü olduğundan mutlak haklar arasındadır.

Anayasa’nın 35.maddesinde, ‘Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz’ kuralına yer verilmiş, temel hak ve özgürlüklerin sınırını gösteren 13.maddesinde ise, temel hak ve hürriyetlerin, Devletin ülkesi ve milletiyle bölünmez bütünlüğünün, millî egemenliğin, Cumhuriyetin, millî güvenliğin, kamu düzeninin, genel asayişin, kamu yararının, genel ahlâkın ve genel sağlığın korunması amacı ile ve ayrıca Anayasanın ilgili maddelerinde öngörülen özel sebeplerle, Anayasanın sözüne ve ruhuna uygun olarak kanunla sınırlanabileceği, temel hak ve hürriyetlerle ilgili genel ve özel sınırlamaların demokratik toplum düzeninin gereklerine aykırı olamayacağı ve öngörüldükleri amaç dışında kullanılamayacağı, bu maddede yer alan genel sınırlama sebeplerinin temel hak ve hürriyetlerin tümü için geçerli olduğu belirtilmiştir.

Çağdaş demokrasiler, temel hak ve özgürlüklerin en geniş ölçüde sağlanıp güvence altına alındığı rejimlerdir. Temel hak ve özgürlüklerin özüne dokunup onları büyük ölçüde kısıtlayan veya tümüyle kullanılamaz hale getiren sınırlamaların demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı kabul edilemez. Demokratik hukuk devletinin amacı kişilerin hak ve özgürlüklerden en geniş biçimde yararlanmalarını sağlamak olduğundan yasal düzenlemelerde insanı öne çıkaran bir yaklaşımın esas alınması gerekir. Bu nedenle getirilen sınırlamaların yalnız ölçüsü değil, koşulları, nedeni, yöntemi, kısıtlamaya karşı öngörülen kanun yolları hep demokratik toplum düzeni kavramı içinde değerlendirilmelidir. Özgürlükler, ancak ayrık durumlarda ve demokratik toplum düzeninin sürekliliği için zorunlu olduğu ölçüde sınırlandırılabilmelidir.

Demokratik bir toplumda temel hak ve özgürlüklere getirilen sınırlamanın, bu sınırlamayla güdülen amacın gerektirdiğinden fazla olması düşünülemez.

Demokratik hukuk devletinde güdülen amaç ne olursa olsun, kısıtlamaların, bu rejimlere özgü olmayan yöntemlerle yapılmaması ve belli bir özgürlüğün kullanılmasını önemli ölçüde zorlaştıracak ya da ortadan kaldıracak düzeye vardırılmaması gerekir.

3194 sayılı Yasa’nın 13.maddesinin itiraz konusu birinci fıkrasında imar plânlarında, resmi yapı, okul, cami, yol, meydan gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlerin, imar programına alınıncaya kadar mevcut kullanma şeklinin devam edeceği öngörülmüştür. Yasa’nın 10.maddesinde de belediyelerin, imar plânlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde bu planı uygulamak üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlayacakları belirtilmiş, ancak Yasa’da bu plânların tümünün hangi süre içinde programa alınarak uygulanacağına ilişkin bir kurala yer verilmemiştir.

13.maddenin birinci fıkrası uyarınca imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerlerin mevcut kullanma şekillerinin ne kadar devam edeceği konusundaki bu belirsizliğin, kişilerin mülkiyet hakları üzerinde süresi belli olmayan bir sınırlamaya neden olduğu açıktır.

İmar plânlarının uygulamaya geçirilmesindeki kamusal yarar karşısında mülkiyet hakkının sınırlanmasının demokratik toplum düzeninin gerekleriyle çelişen bir yönü bulunmamakta ise de, itiraz konusu kuralın neden olduğu belirsizliğin kişisel yarar ile kamu yararı arasındaki dengeyi bozarak mülkiyet hakkını kullanılamaz hale getirmesi, sınırlamayı aşan hakkın özüne dokunan bir nitelik taşımaktadır.

İnsan Hakları Avrupa Mahkemesi de 23.09.1981 günlü Sporrong ve Lonnroth kararında, kamulaştırma izni ile inşaat yasağının uzun bir süre için öngörülmüş olmasının, toplumsal yarar ile bireysel menfaat arasındaki dengeyi bozduğu sonucuna varmıştır.” İfadeleri ile iptali istenen maddelerin Anayasa’nın 13. ve 35.maddelerine aykırı olduğu sonucuna varılmıştır ( Bkz.HGK’nun 15.12.2010 gün ve E:2010/5–662, K:2010/651 ve 11.09.2013 gün ve E:2012/5–1826, K:2013/1298 sayılı ilamları ).

Kamulaştırmasız El Atma Ve Ecrimisil 

Kamulaştırma kararı almadan veya kamulaştırma işlemlerini tamamlamadan taşınmaza el koyması durumunda idare haksız işgalci konumunda olacaktır. Bu durumda davaya konu taşınmazlardaki davacıların paylarına dair kamulaştırmaların hangi tarihte yapıldığı, kamulaştırma kararlarının kesinleşip kesinleşmediği ve taşınmazların kamulaştırma kararına istinaden hangi tarihte idare adına tescil edildiğinin belirlenmesinde zorunluluk vardır. Zira mülkiyet hakkının idareye geçmesinden sonra davacılar mülkiyet hakkına sahip olmadıkları için ecrimisil isteyemiyeceklerdir. Mülkiyet hakkı davalı tarafa geçmemişse bile davalının zamanaşımı savunması da göz önünde tutularak davacılar en fazla dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisil isteyebilirler.

Öte yandan, kamulaştırma kararları kesinleşmemiş veya kamulaştırma kararları geçersiz ise taşınmaz mal malikinin, idarenin bu fiili durumuna razı olup, bedeli mukabilinde taşınmazın mülkiyetini idareye devretme iradesini ortaya koyduğu, eş söyleyişle kamulaştırmasız el koyma karşılığının tahsili talebiyle dava açtığı tarihe kadar idarenin taşınmaza el atması haksız fiil niteliğindedir. Sonuç olarak kamulaştırmasız elatma sebebiyle mal sahibi, taşınmazın dava tarihindeki değerini isteyebileceği gibi, ecrimisil de isteyebilir. Ancak yerin kamulaştırılması istenildikten sonra, dava tarihinde bu yerin mülkiyetini idareye devir etmeye razı olduğundan, kamulaştırmasız el atma sebebiyle tazminat davasının tarihinden sonraki dönem için hem ecrimisil hem de faiz istenemez.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih, 22/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal sebebiyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal sebebiyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda ( olumsuz zarar ) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. 

25.05.1938 tarih ve 29/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılıp, taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçeleri bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı sebebiyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekar verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Kamulaştırmasız el atma sebebiyle taşınmaz ve ecrimisil bedellerinin tahsili talep edildiğinde, mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen .. fen bilirkişi raporundan davaya konu taşınmaza yol olarak el atıldığı anlaşıldığında el atılan kısmın bedelinin tahsili ile şartları oluşmuşsa ecrimisile hükmedilmesi gerekir. 

Arsalarda ecrimisile hükmedilebilmesi için davaya konu taşınmazın ne şekilde kullanılacağı davacıya açıklattırılır, taşınmazın bulunduğu mevkiideki diğer arsaların dava tarihinden geriye doğru ecrimisil istenilen süre içinde kiraya verilip verilmedikleri, veriliyor iseler nasıl ve ne şekilde kiralandıkları hususunda taraflardan delilleri sorulmak suretiyle tespit edilir, varsa emsal kira sözleşmeleri ibraz edildikten sonra davalı tarafından işgal edilen yıllar için ecrimisil hesabı yapılması için, bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak, ayrıca bilirkişilerin re’sen bulacakları emsaller de dikkate alınmak suretiyle, taşınmazın ilk dönem getirebileceği ecrimisil miktarı bulunduktan sonra, takip eden dönemler için, ÜFE’deki artış oranları dikkate alınmak suretiyle toplam ecrimisil miktarı hesaplanır. 

Kamulaştırmasız el atma davası açıldığı takdirde, mahkemece taşınmaza haksız el atıldığı tespit ve terkin kararı verileceğinden, kamulaştırmasız el atma davasının dava tarihine kadar geçen süre için ecrimisil talebinde bulunulabilir. Bu anlamda, dava tarihinden sonraki dönem için ecrimisil talep edilemez. 

Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Kararlarına Göre Kamulaştırmasız El Atma:

Türkiye’nin 18 Mayıs 1954 tarihinde onaylamış olduğu Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi başlangıçta mülkiyete ilişkin bir kural içermemekle birlikte, Sözleşmenin yürürlüğe girmesinden önce mülkiyet hakkının da yer almasına yönelik bir protokol oluşturulmuş ve İnsan Hakları ve Temel Özgürlüklerin Korunmasına İlişkin Sözleşme’ye Ek Protokol imzalanmıştır.

Protokolün birinci maddesi mülkiyetin korunmasını düzenlemekte olup; bu madde üç kuraldan oluşmaktadır. Bu kuralların ilki; mülkiyet hakkına saygı duyulması biçiminde genel ilkedir. İkincisi; mülkiyet hakkından kamu yararı nedeniyle hukuka uygun olarak yoksun bırakılmanın meşruluğu; nihayet üçüncüsü de, mülkiyet hakkının kamu yararına uygun olarak kullanılmasının düzenlemesinin meşru bir müdahale sayılacağı ilkesidir.

Bu bağlamda kamulaştırmasız el atma iddiaları Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi önünde ileri sürüldüğü zaman, mahkeme meşru müdahalelerin olup olmadığını incelemektedir; meşru bir müdahale yoksa, mülkiyet hakkına saygı duyulmadığına ve hakkın ihlal edildiğine karar vermektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Uygulaması:

6487 sayılı “Bazı Kanunlar ile 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 21.maddesiyle 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun, geçici 6.maddesi değiştirilmeden önce, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nca:

İmar planlarında kamu alanı olarak tahsis edilmiş bulunan taşınmazlar üzerinde malikinin ileriye yönelik inşaat yapma gibi kişisel tasarruflarda bulunma, rayiç değeri üzerinden satma, kiralama, yararlı değişiklikler yapma gibi, mülkiyet hakkının sahibine verdiği yetkileri kullanma hakkı kısıtlandığı kabul edilmiştir.

Ayrıca, İdare, kamu yararı nedeniyle, kamusal amaçların gerçekleştirilmesi için bir takım işlemler yaparken, Anayasanın ikinci kısmında yer alan temel hak ve hürriyetlerle uyumlu, özellikle 35.madde ile güvence altına alınan mülkiyet hakkına saygılı olmak gerektiği kabul edilmiş ve buradan hareketle, imar planlarında uzunca bir süre kamu alanı olarak tahsis edilmiş bulunan taşınmaların kamulaştırmayarak veya takas yoluyla davacıya başka bir yerden taşınmaz vermeyerek pasif kalmak suretiyle tasarrufunu engelleyen davalı idarelerin, Anayasada yer alan temel hak ve hürriyetlerle, bireyin mülkiyet hakkına saygılı olmadığı, dahası, böyle bir durumda idarece, kamu yararı savında bulunulamayacağı, eş söyleyişle, imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan alanların yıllarca uygulamaya dökülmemiş olması ve bunun da süregelen bir hal alması, ortada bir kamu yararının bulunmadığının kabulünü gerektirdiği, bu durumdaki taşınmaz maliklerinin, mülkiyet hakkının kendisine verdiği yetkilerle donatılmış olarak, dilediği gibi tasarrufta bulunmasının idarece yıllarca engellenmiş olmasının, “Hukuk Devleti” ilkesinin en önemli unsurlarından biri olan “hukuk güvenliği”ni zedelediği, mülkiyet hakkına kamusal yarar, sebep gösterilerek getirilen sınırlama, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını belirsiz bir süre için kullanılmaz hale getirerek bir hukuk devletinde kişinin hak ve özgürlükleri ile kamu yararı arasında bulunması gereken dengenin bozulmasına yol açarak hukuk güvenliğini yok ettiği kabul edilmiştir.

Bu bağlamda; uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma, ya da, takas cihetine gitmeyen davalı İdarenin, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını belirsiz bir süre için kullanılamaz hale getirdiği, dolayısıyla malikin taşınmazdan mülkiyet hakkının özüne uygun şekilde yararlanma olanağı kalmadığı, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının hukuksal bir nedene dayanılmadan İdarece engellendiği kabul edilmek suretiyle, malikin taşınmaz üzerindeki egemenliği hukuk düzeninin sınırları içinde üçüncü kişilere karşı korunmuş ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683.maddesinde malike, hukuka aykırı olarak müdahalenin önlenmesini isteme hakkı tanınmıştır.

Diğer taraftan, bir kişinin taşınmazına eylemli olarak el atıp tamamen veya kısmen kullanılmasına engel olunması ile, imar uygulaması sonucu o kişinin mülkiyetinde olan taşınmaza hukuken kullanmaya engel sınırlamalar getirilmesi arasında sonucu itibari ile bir fark bulunmadığı, her ikisinin de kişinin mülkiyet hakkının sınırlandırılması anlamında aynı sonucu doğurduğu, bundan öte; uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma, ya da, takas cihetine gitmeyen idarenin, pasif ve suskun kalmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale etmiş sayılacağı; bu haliyle idarenin eyleminin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip bulunan kamulaştırmasız el atma olgusunun varlığı için yeterli bulunduğu ve kamulaştırmasız el atma olgusunun varlığının doğal sonucu, idarenin hukuka aykırı eylemiyle mülkiyet hakkı engellenen taşınmaz mal sahibi davacının, dava yoluyla kamulaştırmasız el atma hükümleri doğrultusunda mülkiyetin bedele çevrilmesini, eş söyleyişle idareden değer karşılığının verilmesini adli yargı yerinden isteyebileceği kabul edilmiştir. ( Bkz.HGK’nun 15.12.2010 gün ve E:2010/5–662, K:2010/651 sayılı ilamı )

Görevli Mahkeme:

Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabilir.

İdari bir işlem niteliğinde olduğu tartışmasız olan imar planıyla umumi hizmetlere ayrılan yerlerde kişilerin taşınmaz malları üzerindeki haklarına, imar planıyla bir takım kısıtlamalar getirilmekte olup, kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen idare, maliklerin taşınmaz üzerindeki tasarruf haklarını belirsiz bir süre için kullanılamaz hale getirmektedir. Bu durumda açılacak tazminat davalarının 24.05.2013 tarihli 6487 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Geçici 6. maddesinin onuncu fıkrasının üçüncü cümlesi uyarınca, idari yargıda bakılması gerekir. ( Nitekim YHGK’nun 30.10.2013 gün ve 2013/5-603 E., 2013/1503 K. sayılı ilamında da aynı ilke benimsenmiştir).

Bir malikin taşınmazının büyük bölümü imar planında park alanı olarak ayrılmışsa, yürürlükte olan imar planına göre özel mülkiyete konu olacak şekilde kullanılamayacağından, malikin tasarrufu kısıtlandığından bu haliyle taşınmaz hakkında idarenin fiili bir el atması bulunmasa da, imar kısıtlamasına dayalı hukuki el atması var olduğu kabul edilir. Bu tür iddialara karşı açılacak davalarda, görevli mahkeme idari yargıdır.

Dava Şartı Olarak İdareye Uzlaşma Müracaatı 

04.11.1983 tarihinden sonra kamulaştırmasız el atma davalarında uzlaşma usulü ve idareye uzlaşmaya müracaat dava şartı değildir. Doğrudan dava açılabilecektir.  Bkz: Yargıtay Kararı 

İstinaf

4650 Sayılı Kanunla değişik 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 14/3. maddesi uyarınca kamulaştırma davalarında paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı yoktur. Bu nedenle, istinaf sınırı her bir paydaş açısından değerlendirmeye alınır. Yerel Mahkeme kararının verildiği 2021 yılı için miktar veya değeri her paydaş için 78.630 TL’yi geçmeyen davalara ilişkin olarak Bölge Adliye Mahkemesi kararları kesindir. 

Temyiz 

4650 Sayılı Kanunla değişik 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 14/3. maddesi uyarınca kamulaştırma davalarında paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı yoktur. Bu nedenle, temyiz sınırı her bir paydaş açısından değerlendirmeye alınır. Yerel Mahkeme kararının verildiği 2021 yılı için miktar veya değeri her paydaş için 78.630 TL’yi geçmeyen davalara ilişkin olarak Bölge Adliye Mahkemesi kararları kesin olup bu kararlar aleyhine temyiz yoluna başvurulamaz. 

Av.Ahmet Can 

İletişim Bilgilerimiz : 

Mail : ahmetcan@ahmetcan.av.tr